Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là chủ đề pháp lý và xã hội trọng yếu. Ở Việt Nam, còn nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN, thường gọi là “sổ đỏ”) do lịch sử quản lý, thủ tục chưa hoàn tất hoặc do các nguyên nhân khách quan. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án, câu hỏi pháp lý quan trọng là: Liệu người không có sổ đỏ có được hưởng quyền bồi thường?
I. KHUÔN KHỔ PHÁP LÝ VÀ NGUYÊN TẮC CƠ BẢN
- Văn bản chủ đạo: Luật Đất đai 2024 là văn bản luật điều chỉnh toàn bộ chế độ sử dụng, quản lý và chuyển giao quyền sử dụng đất; Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Hai văn bản này có hiệu lực và là căn cứ pháp lý chính trong phân tích.
- Nguyên tắc quan trọng: Luật Đất đai 2024 không gắn quyền được bồi thường một cách cứng nhắc với “phải có GCN”. Thay vào đó, tiêu chí quyết định là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo các điều kiện do Luật quy định. Nghị định 88/2024 hướng dẫn chi tiết thủ tục, hồ sơ và cách xác định các trường hợp này.
II. NHỮNG TRƯỜNG HỢP NGƯỜI KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ VẪN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG
Dựa trên Điều 95 và các điều liên quan của Luật 2024 cùng Nghị định 88/2024, có thể phân nhóm như sau:
1. Người có giấy tờ khác chứng minh quyền hợp pháp
Nếu người sử dụng đất không có GCN nhưng có giấy tờ hợp lệ (ví dụ: giấy tờ giao đất, giấy tờ chuyển nhượng có xác nhận, văn bản thừa kế hợp pháp, văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp trước đây…) và giấy tờ đó không bị xác định là giả mạo, thì họ được coi là có quyền sử dụng đất hợp pháp và do đó được bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Nghị định 88/2024 hướng dẫn cách xác minh, đối chiếu các giấy tờ này trong thực tiễn bồi thường.
2. Người không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp GCN (sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch)
Luật 2024 mở rộng phạm vi công nhận quyền sử dụng đất cho những hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng ổn định từ trước một mốc thời gian nhất định (ví dụ các nhóm quy định trong Điều 138, các khoản liên quan) và không có vi phạm pháp luật đất đai. Nếu UBND xã/huyện xác nhận việc sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất đáp ứng điều kiện cấp GCN, thì khi thu hồi họ được bồi thường như người có GCN. Nghị định 88/2024 mô tả chi tiết hồ sơ, xác nhận và thủ tục liên quan.
3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng sau đó được công nhận
Luật 2024 có quy định cụ thể về việc công nhận quyền cho đất đã được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền trong một số thời điểm lịch sử nếu việc sử dụng ổn định, không tranh chấp và người sử dụng thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nếu có). Những trường hợp này khi thu hồi vẫn được bồi thường nếu đáp ứng điều kiện Luật.
Tóm tắt: Nhìn chung, nếu người không có sổ đỏ chứng minh được quyền hợp pháp (bằng giấy tờ khác hoặc bằng điều kiện sử dụng ổn định được cơ quan xác nhận), họ được bồi thường theo quy định..
III. TRƯỜNG HỢP BỊ LOẠI TRỪ KHÔNG ĐƯỢC BỒI THƯỜNG
Luật 2024 và Nghị định 88/2024 nêu rõ các trường hợp không được bồi thường về đất, trong đó có:
- Đất sử dụng trái pháp luật: lấn chiếm đất công, chiếm đất của người khác, sử dụng sai mục đích so với quy định, hoặc tiếp tục vi phạm sau khi bị xử lý hành chính — những trường hợp này không được bồi thường về đất. (Tuy nhiên cần phân biệt bồi thường về đất và bồi thường về tài sản trên đất — xem phần IV).
- Đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết: quyền chưa được xác định, nên việc bồi thường được tạm hoãn hoặc phụ thuộc vào kết quả giải quyết tranh chấp; nếu người chiếm dụng không chứng minh được quyền, họ có thể không được bồi thường. Các trường hợp pháp luật quy định khác: ví dụ những loại đất thuê trả tiền hàng năm trong một số điều kiện có thể có quy định riêng về bồi thường — cần đối chiếu từng điều khoản cụ thể theo Luật.
IV. BỒI THƯỜNG VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT (NHÀ, CÔNG TRÌNH, CÂY TRỒNG…)
Một điểm pháp lý quan trọng: Dù người sử dụng đất không được bồi thường về đất, nếu họ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền trên đất (ví dụ nhà xây hợp pháp, công trình được cấp phép, cây trồng có giá trị), thì vẫn được bồi thường hoặc hỗ trợ tương ứng theo quy định cụ thể tại Nghị định 88/2024 và các điều khoản Luật 2024. Ngược lại, tài sản được hình thành trái phép (xây dựng không phép, công trình vi phạm) có thể không được bồi thường
V. THỦ TỤC XÁC ĐỊNH QUYỀN VÀ QUYỀN ĐƯỢC BỒI THƯỜNG — VẤN ĐỀ CHỨNG CỨ VÀ TRÁCH NHIỆM CƠ QUAN
- Vai trò xác nhận của UBND cấp xã, cấp huyện: UBND cấp xã thường là cơ quan đầu mối xác nhận quá trình sử dụng đất (thời gian, ổn định hay có tranh chấp), sau đó cơ quan có thẩm quyền cấp GCN hoặc xem xét bồi thường căn cứ hồ sơ do người dân cung cấp và xác nhận của địa phương; Nghị định 88/2024 nêu rõ quy trình xác minh, niêm yết phương án và tổ chức đối thoại.
- Hồ sơ cần có của người dân: các giấy tờ chứng minh nguồn gốc (hợp đồng chuyển nhượng, biên lai đóng tiền, bản kê sử dụng đất, giấy tờ hành chính liên quan), xác nhận của UBND xã, giấy tờ liên quan đến tài sản trên đất; khi bị từ chối bồi thường, người dân có quyền khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện để Tòa án xem xét. Trách nhiệm cơ quan nhà nước: phải lập phương án, công khai, niêm yết, tổ chức đối thoại, giải thích cơ sở pháp lý; việc này nhằm đảm bảo minh bạch, giảm tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Nghị định 88/2024 quy định cụ thể các bước này.
VI. KHUYẾN NGHỊ THỰC TIỄN
- Với người dân: chủ động lưu giữ mọi giấy tờ liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất (biên lai, hợp đồng, xác nhận UBND); kịp thời làm thủ tục đăng ký đất đai khi đủ điều kiện để bảo đảm quyền lợi.
- Với chính quyền địa phương: thực hiện nghiêm quy trình xác minh, công khai phương án bồi thường, hướng dẫn người dân chuẩn bị hồ sơ; tăng cường năng lực xác minh hồ sơ tại cơ sở để giảm bất cập.
- Với nhà làm luật/điều hành: tiếp tục hoàn thiện hướng dẫn kỹ thuật để đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định về công nhận quyền sử dụng đất và bồi thường; chú ý các trường hợp lịch sử phức tạp.
KẾT LUẬN
- Không có sổ đỏ không đồng nghĩa với không được bồi thường. Quyền được bồi thường phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có quyền hợp pháp (chứng minh bằng giấy tờ khác hoặc được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định) hay không
- Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn về điều kiện công nhận quyền và thủ tục bồi thường; tuy nhiên, trong thực tiễn, việc xác minh, xác nhận tại cấp xã/huyện và việc công khai phương án là nhân tố quyết định để bảo đảm quyền lợi người dân.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Khương Ngọc Lan