- Tóm tắt nội dung vụ án
Ngày 28/11/2015, Hợp đồng đặt cọc giữa chị TH với anh V, chị L được phát sinh. Theo đó, chị Th cọc cho anh V và chị L 2 tỷ đồng. Tuy nhiên hợp đồng trên không có thỏa thuận về thời hạn giao dịch cho nên chị Th đã chủ động đề nghị anh V, chị L hủy hợp đồng đặt cọc này và lập lại hợp đồng đặt cọc mới ngày 15/02/2016. Vì bận công việc nên ngày 23/05/2016 hai bên mới đi làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng công chứng ngày 28/11/2015. Ngày 15/02/2016, tiếp tục phát sinh 01 hợp đồng đặt cọc mục đích là để chuyển nhượng quyền sử dụng 02 mảnh đất và 02 cây xăng trên giữa anh V, chị L là bên chuyển nhượng (Bên A) và chị Th là bên nhận chuyển nhượng (Bên B). Hai bên thoả thuận giá chuyển nhượng khu vực thứ nhất 1 tỷ đồng, khu vực thứ 02 là 300 triệu đồng. Theo nội dung của bản hợp đồng bên A sẽ nhận tiền đặt cọc của bên B là 750 triệu đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là 03 tháng. Bên B cho biết đã hết thời hạn nhưng bên A không thực hiện được hợp đồng nên khởi kiện bên A, yêu cầu trả 750 triệu tiền cọc và 2 tỷ 250 triệu phạt cọc, tổng là 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, bên A khẳng định giữa hai bên ký 02 hợp đồng đặt cọc ở hai thời điểm khác nhau với mục đích đảm bảo cho khoản tiền vay của vợ chồng mình với chị Th. Hợp đồng thứ nhất được ký vào tháng 02/2016, chị Th có cho vợ chồng anh V, chị L vay 550 triệu đồng. Ngày 15/02/2016 chị Th cho anh V, chị L vay thêm 200 triệu đồng nên hai bên kí tiếp hợp đồng đặt cọc thứ hai. Sau khi vợ chồng anh ký vào tờ hợp đồng thứ hai thì không nhận được tiền từ chị Th. Do vâỵ, họ không đồng ý trả số tiền 03 tỷ như chị Th yêu cầu. Tại Tòa án cấp sơ thẩm, sau khi thương lượng với chị Th, vợ chồng anh V, chị L nhất trí trả cho chị Th 750 tiền cọc và30 triệu tiền phạt cọc. Mặt khác, 02 mảnh đất và 02 cây xăng được đề cập trong hợp đồng đặt cọc thực chất bây giờ đã là tài sản của vợ chồng anh H1, chị H2 do vợ chồng anh V, chị L đã bán trước đó vào ngày 08/08/2015.
- Một số điểm chưa hợp lý trong quyết định của Toà án
- Về căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc là vô hiệu
Vào ngày 08/08/2015, vợ chồng anh V, chị L đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh H1, chị H2 đối với 02 thửa đất và các tài sản trên đất tại xã PT, huyện ĐH, tỉnh Thái Nguyên với giá chuyển nhượng là 2 tỷ 800 triệu đồng. Việc vợ chồng anh V, chị L bán đất, tài sản cho vợ chồng anh H1, chị H2 được lập hợp đồng có kí kết đầy đủ và có anh S, chị L1 làm chứng (ký vào hợp đồng với tư cách người làm chứng, ký bản cam kết về việc chuyển nhượng). Hợp đồng chuyển nhượng này không được công chứng và chứng thực (do tại thời điểm lập hợp đồng, tài sản thoả thuận đang được anh V, chị L thế chấp tại ngân hàng nên UBND xã PT không xác nhận vào hợp đồng) nhưng trên thực tế vợ chồng anh H1, chị H2 đã hoàn tất trách nhiệm thanh toán cũng như tổ chức kinh doanh xăng dầu từ đó đến nay. Như vậy, toàn bộ nhà đất và tài sản trên đất của vợ chồng anh V, chị L đã được chuyển giao cho vợ chồng anh H1, chị H2 từ ngày 08/08/2015.
Có thể thấy hợp đồng đặt cọc giữa chị Th và vợ chồng anh V, chị L ngày 15/02/2016 ngay từ khi kí kết đã là hợp đồng vô hiệu do giả tạo và có đối tượng không thể thực hiện được (vì tài sản này đã được chuyển nhượng cho người khác). Phán quyết tuyên hợp đồng giữa chị Th và vợ chồng anh V vô hiệu là hợp lý nhưng lại thiếu căn cứ, dẫn đến việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ra biện pháp giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
- Về yêu cầu hoàn tiền cọc và phạt cọc của chị Th
Hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2016 thực chất là để thay thế cho hợp đồng đặt cọc giữa chị Th và vợ chồng anh V, chị L ngày 28/11/2015. Theo chị Th, hai bên có lập hợp đồng đặt cọc mục đích là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 02 cây xăng trên đất. Tuy nhiên, anh V cho rằng vợ chồng anh không có ý định bán nhà đất và tài sản trên đất như chị Th khởi kiện mà thực chất đây là quan hệ vay mượn tiền của nhau. Vợ chồng anh có vay của chị Th và còn nợ chị Th 550triệu đồng, do cần thêm tiền làm ăn vì vậy vợ chồng anh có đặt vấn đề vay thêm chị Th 200 triệu đồng, chị Th đồng ý nhưng chị Th nói phải viết hợp đồng đặt cọc với nội dung vợ chồng anh chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho chị Th thì chị Th mới cho vay, vợ chồng anh đồng ý và ký vào hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2016.
Tại phiên tòa sơ thẩm, vợ chồng anh V, chị L không đồng ý trả 750 triệu đồng tiền cọc và 2 tỷ 250 triệu đồng tiền phạt cọc như chị Th đã yêu cầu; khẳng định vợ chồng anh không được nhận bất cứ khoản tiền nào của chị Th. Nhưng trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, chính vợ chồng anh V, chị L cũng thừa nhận anh còn nợ chị Th 550 triệu đồng và có vay thêm chị Th 200 triệu đồng thành 750 triệu đồng và hai bên thể hiện bằng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất ngày 15/02/2016. Ngoài ra, tại buổi thương lượng ngày 14/7/2016, vợ chồng anh V, chị L đã nhất trí sẽ trả cho chị Th 750 triệu tiền cọc và 30 triệu tiền phạt cọc. Như vậy, việc vợ chồng anh V, chị L đã nhận của chị Th 750 triệu đồng là có thật.
Hợp đồng đặt cọc này vô hiệu do lỗi của cả hai bên gây ra, nên không bên nào phải bồi thường cho bên nào, chỉ cần trả cho nhau những gì đã nhận. Việc Toà án cấp sơ thẩm bác bác yêu cầu khởi kiện của chị Th về việc đòi vợ chồng anh V, chị L hoàn trả 750 triệu đồng tiền cọc và 30 triệu đồng tiền phạt cọc là không đúng. Từ những lập luận trên, có thể khẳng định việc Toà án huyện huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên xác định căn cứ tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu;không yêu cầu vợ chồng anh V, chị L trả cho chị Th 750 triệu đồng tiền cọc là chưa hợp lý.
- Định hướng hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, về khái niệm đặt cọc, tôi cho rằng việc xác định khái niệm đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là vừa thiếu vừa thừa vì: kim khí, đá quý hay vật có giá trị khác đều là tài sản ở dạng vật vì vậy không cần liệt kê chúng mà chỉ nên là “vật có giá trị”. Thêm vào đó, quy định để đảm bảo giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng là thiếu bởi chữ “hoặc” có thể gây nhầm lẫn là chỉ đảm bảo một trong hai.
Thứ hai, cần xây dựng thêm quy định về xác nhận tình trạng pháp lí của tài sản trước khi đưa tài sản đó trở thành đối tượng của hợp đồng đặt cọc nói riêng và các loại hợp đồng dân sự khác nói chung. Cụ thể, cần có biện pháp để bên nhận đặt cọc thể hiện rằng tài sản là đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản đủ điều kiện, không phải là tài sản đang có tranh chấp, đang được thế chấp cho ngân hàng, v.v; tránh trường hợp xảy ra những hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu như trong bản án trên.
Thứ ba, cần xác định rõ thời điểm có hiệu lực đặt cọc. Bộ luật Dân sự 2015 cũng như nghị định 21/2021/NĐ-CP chưa xác định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc mà chỉ quy định về thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đảm bảo nói chung nếu căn cứ vào đó sẽ không phản ánh đúng bản chất của giao dịch này. Cho nên, cần phải có quy định riêng xác định thời điểm có hiệu lực của giao dịch đặt cọc.
Thứ tư, về thời điểm hoàn trả tài sản đặt cọc. Cần quy định cụ thể về thời điểm hoàn trả tài sản đặt cọc. Tuy rằng pháp luật hiện hành có quy định rằng khi bên nhận đặt cọc không thực hiện giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đã nhận từ bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương, nhưng pháp luật lại không quy định về thời điểm trả lại tài sản đã đặt cọc và các hậu quả nếu chậm trả tài sản cho bên đặt cọc. Ví dụ có thể quy định trả lại trong vòng 7 ngày kể từ khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, nếu chậm trả thì phải trả lãi, v.v.
Thứ năm, do quy pháp luật còn hạn chế trong quy định về biện pháp đặt cọc nên trong quá trình xây dựng thỏa thuận đặt cọc các bên thường tự định mức phạt cọc. Thông thường các bên thỏa thuận mức phạt cọc gấp đôi giá trị tài sản đặt cọc. Nhưng thực tế xảy ra tranh chấp nguyên đơn đòi phạt cọc gấp 10 lần thậm chí 70 lần tài sản đặt cọc. Chính vì lí do trên, pháp luật cần có những quy định cụ thể để giới hạn mức phạt cọc tối đa nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên.
Thứ sáu, cần tăng cường bồi dưỡng và tập huấn nghiệp vụ cho các cán bộ Tòa án nhân dân, đội ngũ thẩm phán nhằm giúp họ nắm được các kỹ năng tiến hành hòa giải, các nguyên tắc chỉ đạo, áp dụng đúng các quy định của pháp luật về việc đòi lại tài sản từ người chiếm hữu không ngay tình. Cùng với đó là nắm vững những quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhằm giải quyết các vụ việc tranh chấp có hiệu quả và chất lượng hơn.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Công ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Đinh Phương Thảo