Tách thửa đất là thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo đó người sử dụng đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chia một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn. Việc tách thửa thường được thực hiện khi chủ đất muốn chuyển nhượng một phần đất, chia tài sản cho các thành viên trong gia đình, hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Dưới đây là thủ tục tách thửa đất và các điều kiện cần đáp ứng theo quy định pháp luật hiện hành.
1. Điều kiện bắt buộc để tách thửa đất
Theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Điều kiện về pháp lý:
+ Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận tương tự
+ Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất
+ Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
- Điều kiện về kỹ thuật:
+ Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có
+ Bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lí.
- Điều kiện về diện tích và kích thước: Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai quy định các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Mỗi tỉnh có quy định khác nhau, ví dụ:
+ Tỉnh Tây Ninh (Điều 6 của Quyết định 49/2024/QĐ-UBND):
Đất ở đô thị: tối thiểu 36-45m² tùy lộ giới đường
Đất ở nông thôn: tối thiểu 50-60m² tùy lộ giới đường
Đất phi nông nghiệp: tối thiểu 100m²
+ Tỉnh Tuyên Quang (Điều 2 của Quyết định 33/2024/QĐ-UBND):
Đất ở: chiều rộng tối thiểu 4m hoặc chiều sâu tối thiểu 5m
Đất phi nông nghiệp: chiều sâu tối thiểu 5m sau khi trừ khoảng lùi xây dựng
Ngoài diện tích, nhiều địa phương còn quy định thêm kích thước cạnh tối thiểu, chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu thửa đất sau khi tách.
2. Trình tự, thủ tục tách thửa đất
Theo Tiểu mục 1 Mục C Phần V Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục tách thửa đất (áp dụng từ ngày 01/7/2025) được thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp tỉnh, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Bản vẽ này có thể do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có giấy phép hoạt động đo đạc và thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kèm bản gốc để đối chiếu; hoặc bản sao có công chứng, chứng thực.
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa thì cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết theo thẩm quyền.
Bước 3: Kiểm tra điều kiện tách thửa đất
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành kiểm tra hồ sơ và đối chiếu với quy định tại Luật Đất đai 2024 để xác định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất. Đồng thời, cơ quan này kiểm tra các thông tin liên quan đến người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất trên hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất cung cấp.
Quá trình xử lý hồ sơ được thực hiện như sau:
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất.
- Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc sơ đồ thửa đất thiếu kích thước các cạnh, hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ trả hồ sơ và thông báo lý do để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
- Trường hợp hồ sơ hợp lệ: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất vào Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất, đồng thời xác nhận vào bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất để hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa. Trường hợp bản vẽ do chính cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thì không cần bước xác nhận này.
Theo quy định, thông tin chính thức của các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa chỉ được xác lập và cập nhật vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận
Sau khi hoàn tất việc tách thửa đất:
- Trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa.
- Trường hợp tách thửa đất hoặc hợp thửa đất có thay đổi người sử dụng đất, việc giải quyết sẽ được thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Thời gian giải quyết thông thường từ 15-20 ngày làm việc, tuy nhiên trên thực tế có thể kéo dài hơn tùy vào tình hình cụ thể của từng địa phương.
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Thùy Dương