Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai. Đặc biệt, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai được sửa đổi theo hướng đơn giản hóa và hiện đại hóa, nhằm tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Việc tìm hiểu và nắm vững các quy định mới này có ý nghĩa thiết thực, giúp người sử dụng đất thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
- Biến động đất đai là gì?
Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì đã đưa ra định nghĩa về đăng ký biến động đất đai tại khoản 1 điều 133 như sau:
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi.
Đăng ký biến động đất đai là một trong số hai thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được nêu tại khoản 3 Điều 131 Luật Đất đai 2024. Hình thức thực hiện là đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị như nhau.
- Các trường hợp đăng ký biến động đất đai
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động đất đai được thực hiện với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi dưới đây:
- Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Khi cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
- Khi chuyển nhượng dự án có sử dụng đất
- Khi được phép đổi tên
- Khi thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Sổ đỏ đã cấp mà không thuộc trường hợp được phép đổi tên ở trên
- Khi thay đổi mốc giới, ranh giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ thửa đất
- Khi đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Sổ đỏ; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký
- Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động
- Khi thời hạn sử dụng đất thay đổi
- Khi thay đổi hình thức cho thuê đất, giao đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức/sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình/của vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung
- Khi quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản thay đổi theo kết quả hòa giải trong tranh chấp đất đai đã được công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo; bản án, quyết định của Tòa án…
- Khi quyền với thửa đất liền kề được xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
- Khi thay đổi hạn chế với quyền của người sử dụng đất
- Khi quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm thay đổi
- Khi cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất
- Khi thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Khi tài sản công là quyền sử dụng đất được bán, điều chuyển, chuyển nhượng
- Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai
- Cơ quan thực hiện
Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:
- Với chủ sở dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa.
- Nếu là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì chọn một trong hai địa điểm:
- Bộ phận Một cửa;
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai
Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm:
- Đơn đăng ký
- Sổ đỏ đã cấp
- Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như: Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…
- Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).
- Thời gian giải quyết
Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động gồm:
| Trường hợp | Thời gian giải quyết |
| Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm | ≤ 15 ngày làm việc |
| – Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo phương án dồn điền, đổi thửa- Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho/góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất- Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Sổ đỏ- Bán tài sản công, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công- Chuyển mục đích sử dụng đất- Xác định lại diện tích đất ở- Đính chính Sổ đỏ đã cấp | ≤ 10 ngày làm việc |
| – Bán/góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm- Sử dụng đất để sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tư nhân do hộ gia đình, cá nhân thành lập | ≤ 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất |
| – Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do:Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chứcThành viên hộ gia đình/vợ chồng/nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất thỏa thuận- Nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo:Kết quả hòa giải thànhXử lý tài sản thế chấp | ≤ 08 ngày làm việc |
| – Có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất- Có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề- Đăng ký thay đổi tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Sổ đỏ đã cấp | ≤ 07 ngày làm việc |
| – Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng- Đổi tên/thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấtCấp Sổ đỏ theo quy hoạch xây dựng chi tiết/điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết | ≤ 05 ngày làm việc |
| Xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng | ≤ 03 ngày làm việc |
| Xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ | Trong ngày làm việc nhận đủ hồ sơ- Ngày làm việc tiếp theo: Nhận đủ hồ sơ sau 15 giờ |
Như vậy, Những cải tiến trong trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai theo Luật Đất đai 2024 thể hiện nỗ lực của nhà nước trong việc cải cách hành chính và ứng dụng công nghệ thông tin. Để triển khai hiệu quả các quy định mới này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất, kỹ thuật. Đồng thời, việc tuyên truyền, phổ biến rộng rãi đến người dân và doanh nghiệp sẽ góp phần quan trọng trong việc thực thi thành công Luật mới, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vnCông ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.com
Đinh Phương Thảo