1. Tóm tắt vấn đề pháp lý và thực trạng triển khai
Trình tự, thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) là bước khởi đầu mang tính quyết định đối với tính hợp pháp và tiến độ triển khai của mọi dự án đầu tư tại Việt Nam.
Nội dung phát sinh nghĩa vụ: Căn cứ Luật Đầu tư 2025 (Luật số 143/2025/QH15), Nghị định 96/2026/NĐ-CP và Thông tư 55/2026/TT-BTC, nhà đầu tư (trong nước và nước ngoài) có nghĩa vụ xác định đúng thẩm quyền, phân loại dự án để thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và/hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trước khi triển khai các hoạt động xây dựng, kinh doanh trên thực địa.
Thực trạng vi phạm và rủi ro phổ biến:
- Xác định sai diện thủ tục: Tiến hành đầu tư khi chưa có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chưa xin chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án bắt buộc.
- Hồ sơ tài chính và quy hoạch thiếu đồng bộ: Đề xuất dự án không phù hợp với quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh hoặc tài liệu chứng minh năng lực tài chính (báo cáo tài chính, cam kết tín dụng) thiếu tính hợp lệ.
- Vi phạm điều kiện tiếp cận thị trường: Nhà đầu tư nước ngoài đăng ký ngành nghề chưa mở cửa hoặc chưa đáp ứng đủ các điều kiện tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài.
- Triển khai dự án trước khi hoàn hoàn thành thủ tục: Phát sinh chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng công trình khi chưa được cấp IRC hoặc phê duyệt chủ trương, dẫn đến bị đình chỉ và phạt vi phạm hành chính.
2. Các quy định pháp luật cốt lõi áp dụng
2.1. Phân loại dự án và căn cứ xác định thủ tục
Căn cứ Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP:
- Dự án phải xin Chấp thuận chủ trương đầu tư:
- Dự án có yêu cầu giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị; dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Dự án của nhà đầu tư nước ngoài trong khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
- Dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng phải có IRC:
- Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
- Dự án đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài (tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ).
2.2. Hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục
Căn cứ các biểu mẫu và quy định tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP và Thông tư 55/2026/TT-BTC:
- Thành phần hồ sơ cơ bản:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư.
- Tài liệu chứng minh tư cách pháp lý của nhà đầu tư (CCCD/Hộ chiếu đối với cá nhân; GCNĐKKD/Giấy phép thành lập đối với tổ chức).
- Đề xuất dự án đầu tư (bao gồm: mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động kinh tế – xã hội).
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư (Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết của tổ chức tài chính, bảo lãnh năng lực tài chính).
- Giải trình về công nghệ (đối với dự án thuộc diện thẩm định, lấy ý kiến về công nghệ).
- Trình tự xử lý hồ sơ:
- Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Tài chính đối với dự án ngoài khu công nghiệp/khu công nghệ cao hoặc Ban Quản lý các khu công nghiệp/khu kinh tế).
- Cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến thẩm định của các cơ quan nhà nước liên quan (về quy hoạch, đất đai, môi trường, công nghệ, ưu đãi).
- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (đối với dự án thuộc diện chấp thuận); hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) trong thời hạn quy định.
2.3. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương
Căn cứ Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP, dự án được cấp IRC khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:
- Không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh.
- Có địa điểm thực hiện dự án đầu tư được xác định trên cơ sở bản sao hợp lệ giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê địa điểm.
- Dự án đầu tư phù hợp với các quy hoạch theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
- Đáp ứng điều kiện về suất đầu tư trên một diện tích đất, số lượng lao động sử dụng (nếu có).
- Đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài.
3. Hệ quả pháp lý và chế tài xử lý
- Xử phạt vi phạm hành chính: Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với hành vi thực hiện dự án đầu tư khi chưa được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Đình chỉ hoặc chấm dứt hoạt động dự án: Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư áp dụng biện pháp ngừng hoặc chấm dứt một phần/toàn bộ hoạt động của dự án đầu tư đối với các trường hợp cố tình vi phạm hoặc không đáp ứng điều kiện pháp lý quy định.
- Vô hiệu hóa các giao dịch liên quan: Các hợp đồng thuê đất, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng xây dựng được ký kết khi chưa hoàn thành thủ tục đầu tư có nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
- Tước quyền hưởng ưu đãi đầu tư: Nhà đầu tư bị truy thu toàn bộ các khoản ưu đãi về thuế, tiền thuê đất đã được hưởng nếu kê khai không trung thực hồ sơ đề nghị cấp IRC/Chấp thuận chủ trương.
4. Bình luận và đánh giá pháp lý
4.1. Tính cấp thiết và bản chất pháp lý
Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP đã chuẩn hóa quy trình, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng tăng cường cơ chế hậu kiểm:
- Tính hợp lý: Phân định rõ thẩm quyền giữa các cấp và tối ưu hóa thời gian xử lý hồ sơ thông qua cơ chế liên thông dữ liệu giữa ngành Kế hoạch – Tài chính, Tài nguyên Môi trường, Xây dựng.
- Tính nghiêm ngặt: Yêu cầu dự án phải phù hợp tuyệt đối với hệ thống Quy hoạch quốc gia/tỉnh và đáp ứng điều kiện an ninh – quốc phòng giúp loại bỏ các dự án treo, dự án ảo hoặc dự án tác động tiêu cực đến môi trường.
4.2. Khó khăn thực tiễn và giải pháp vướng mắc cho doanh nghiệp
- Vướng mắc về sự phù hợp quy hoạch:
- Vấn đề: Đề xuất dự án bị ách tắc do quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện chưa đồng bộ với quy hoạch tỉnh.
- Hướng xử lý: Trước khi nộp hồ sơ, nhà đầu tư cần chủ động thực hiện thủ tục tra cứu, xin văn bản thông tin quy hoạch chính thức từ Cơ quan quản lý quy hoạch/Sở Quy hoạch – Kiến trúc/Sở Xây dựng địa phương.
- Chứng minh năng lực tài chính đối với nhà đầu tư mới thành lập:
- Vấn đề: Doanh nghiệp mới thành lập (SPV) không có báo cáo tài chính 02 năm gần nhất để nộp trong hồ sơ.
- Hướng xử lý: Sử dụng xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư tương ứng với số vốn góp cam kết, kết hợp thư cam kết bảo lãnh tài chính của công ty mẹ hoặc tổ chức tín dụng.
5. Kết luận và khuyến nghị thực thi
Thủ tục Chấp thuận chủ trương đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư yêu cầu tính chính xác, nhất quán về dữ liệu và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp:
- Rà soát tiền kiểm: Kiểm tra kỹ Danh mục ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài và tính khả thi về mặt địa điểm/quy hoạch trước khi lập hồ sơ.
- Chuẩn hóa hồ sơ đề xuất: Xây dựng Đề xuất dự án chi tiết, luận giải rõ tính khả thi về tài chính, tiến độ phân kỳ đầu tư và phương án bảo vệ môi trường theo đúng biểu mẫu ban hành kèm Nghị định 96/2026/NĐ-CP và Thông tư 55/2026/TT-BTC.
- Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn;
- Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn
- Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
- Website: https://tlalaw.vn/
- Hotline: 0904267027
Vũ Thùy Linh