1. Thông tin các bên
– Nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu Văn Tiến
– Bị đơn là ông Lê Văn Ngự;
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị Q, bà Trần Thị P, anh Lê Văn T, chị Lê Thị T, anh Lê Đức L, chị Lê Thị Đ, anh Lê Mạnh H, chị Lê Thị N.
2. Tóm tắt vụ việc
Năm 1996, vợ chồng bà Kiều Thị Tý và ông Chu Văn Tiến mua 2 căn nhà cấp 4 trên diện tích khoảng 160m² đất thổ cư của ông Lê Văn Ngự tại xã Xuân La, Từ Liêm (nay là Tây Hồ, Hà Nội) với giá 110 cây vàng. Việc mua bán có lập hợp đồng viết tay nhưng không được chính quyền xác nhận do vợ chồng bà Tý chưa có hộ khẩu Hà Nội. Sau mua bán, bà Tý nhận đất, xây sửa nhà và sử dụng ổn định.
Năm 2006, khi bà Tý làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất thì ông Ngự gây khó dễ, cho rằng bà Tý còn nợ 3,4 cây vàng và chỉ bán phần đất phía trong, còn phần 21m² giáp mặt đường Xuân La vẫn thuộc ông. Ông Ngự sau đó chiếm lại phần diện tích này và xây dựng trái phép.
Bà Tý khởi kiện, yêu cầu ông Ngự trả lại phần đất giáp mặt đường.
- Tòa án sơ thẩm (2008): Chấp nhận yêu cầu của bà Tý, buộc ông Ngự và gia đình trả lại diện tích 23,4m² cho bà Tý, đồng thời bà Tý phải trả cho ông Ngự 13,759 triệu đồng giá trị xây dựng.
- Ông Ngự kháng cáo, cho rằng hợp đồng vô hiệu vì vợ ông (bà Phấn) không biết việc chuyển nhượng.
- Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị: Đề nghị buộc ông Ngự phải tháo dỡ công trình trái phép, bà Tý không phải bồi thường 13,759 triệu đồng.
- Tòa án phúc thẩm (2008): Không chấp nhận kháng cáo của ông Ngự, đồng ý kháng nghị của Viện kiểm sát; sửa án sơ thẩm, buộc ông Ngự trả đất cho bà Tý và tự chịu chi phí phá dỡ xây dựng trái phép.
Sau xét xử phúc thẩm, ông Ngự và bà Phấn tiếp tục khiếu nại, cho rằng hợp đồng vô hiệu vì ông Ngự tự ý bán tài sản chung.
Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao tiếp tục kháng nghị đề nghị hủy cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm để xét xử lại vì cho rằng các tòa xác định chưa đúng quan hệ tranh chấp.
3. Vấn đề rút ra trong bản án về việc một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản”
Tài sản là mảnh đất trên là thuộc tài sản chung của hai vợ chồng ông Ngự, bà Phấn trong thời kỳ hôn nhân, nên khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất – để bảo vệ lợi ích của hai vợ chồng thì cả hai phải ký vào hợp đồng đó hoặc phải có thoả thuận bằng văn bản với nhau.
Tuy nhiên từ ý kiến của Toà án, việc chuyển nhượng nhà, đất diễn ra từ năm 1996, sau khi mua nhà, đất, ông Tiến, bà Tý đã trả đủ tiền, nhận nhà đất, tôn nền đất, sửa lại nhà và cho các cháu đến ở. Trong khi đó gia đình ông Ngự, bà Phấn vẫn ở trên diện tích đất còn lại, liền kề với nhà ông Tiến, bà Tý. Theo lời khai của các người con ông Ngự, bà Phấn thì sau khi bán nhà, đất cho vợ chồng bà Tý, ông Ngự, bà Phấn đã phân chia vàng cho các người con. Mặt khác, sau khi chuyển nhượng và giao nhà đất cho ông Tiến, bà Tý thì ngày 26-4-1996, ông Ngự còn viết “giấy cam kết” có nội dung mượn lại phần nhà đất đã sang nhượng để ở khi xây dựng lại nhà trên phần đất còn lại và trong thực tế vợ chồng bà Phấn, ông Ngự đã sử dụng phần nhà đất của bà Tý, ông Tiến khi xây dựng nhà. Như vậy, có cơ sở xác định bà Phấn biết có việc chuyển nhượng nhà, đất giữa ông Ngự với vợ chồng ông Tiến và bà Tý, bà Phấn đã đồng ý, cùng thực hiện nên việc bà Phấn khiếu nại cho rằng ông Ngự chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý bà không biết là không có căn cứ.
4. Kết luận
Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho người khác, người còn lại không ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất.
Quyết định Giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/03/2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã làm rõ nguyên tắc giải quyết đối với trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng mà người còn lại không ký tên.
Cụ thể, mặc dù pháp luật quy định việc định đoạt bất động sản chung của vợ chồng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai bên (theo Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình), tuy nhiên, trong thực tế giải quyết tranh chấp, nếu có đủ căn cứ chứng minh:
- Người không ký tên trong hợp đồng biết rõ về việc chuyển nhượng;
- Người này đã cùng nhận và sử dụng khoản tiền từ việc chuyển nhượng;
- Người này không phản đối trong quá trình bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng tài sản; thì phải xác định rằng người không ký tên đã đồng ý với việc chuyển nhượng tài sản chung.
Trong vụ án này, bà Phấn — dù không ký tên trong hợp đồng — đã biết, đồng thuận và cùng ông Ngự thực hiện việc chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng bà Tý, ông Tiến, thể hiện qua việc sử dụng số vàng được chia, sự hiện diện tại tài sản đã bán, cũng như không có hành động phản đối ngay từ thời điểm chuyển nhượng. Do đó, khiếu nại cho rằng hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là không có căn cứ.
Quyết định giám đốc thẩm đã được phát triển thành án lệ sau này và đặt ra hướng giải quyết phù hợp, bảo vệ sự ổn định trong các giao dịch dân sự, đồng thời tôn trọng thực tế quan hệ giao dịch giữa các bên. Đây cũng là cơ sở quan trọng để giải quyết những tranh chấp tương tự trong thực tiễn xét xử, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng tài sản một cách ngay tình, trung thực.
———————-
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Hương Huyền