Chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân hoặc tổ chức xây dựng trên đất ở hợp pháp, có từ 2 tầng trở lên, được chia thành nhiều căn hộ khép kín để bán hoặc cho thuê. Mỗi căn hộ trong chung cư mini thường có diện tích nhỏ (dưới 50m²) và được thiết kế đầy đủ tiện ích như bếp, nhà vệ sinh riêng. Tuy là loại hình nhà ở phổ biến ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM do nhu cầu nhà giá rẻ cao, nhưng chung cư mini cũng tồn tại nhiều vấn đề pháp lý và an toàn. Vì vậy, Luật Nhà ở năm 2023 đã có những quy định mới siết chặt loại hình này.
Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê, dù không dùng chính thuật ngữ “chung cư mini” song đã điều chỉnh loại hình nhà ở tương tự, cụ thể khoản 1 điều chỉnh:
a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 xây dựng nhà ở trong các trường hợp này phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Còn khoản 3 Điều 57 quy định về nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê. Điều kiện đặt ra là:
a) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
b) Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
c) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Bên cạnh đó, nếu nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều này có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Theo khoản 2 Điều này, căn hộ trong nhà chung cư mini có thể được cấp “sổ hồng” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) nếu đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể, Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã quy định:
Điều 42. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua, bàn giao nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ
1. Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Nhà ở hoặc theo khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở mà có căn hộ để bán, cho thuê mua thì việc bán, cho thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Trường hợp xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở mà có căn hộ chỉ để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
3. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
[…]
Tuy nhiên để được cấp “sổ hồng”, cần căn cứ thêm khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD, theo đó:
* Với nhà ở từ 02 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ:
– Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
– Phải có Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế. Nội dung hồ sơ cần thể hiện được: tổng số căn hộ; Số lượng căn hộ tại từng tầng; Diện tích xây dựng của mỗi căn hộ, khu vực để xe; Diện tích sử dụng chung của từng tầng và của nhà ở.
– Trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng: Cần có văn bản thông báo gửi UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất với nội dung thông bao nêu rõ: Thông tin về số tầng được xây dựng; Số lượng căn hộ được xây dựng tại mỗi tầng; Diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ; Tổng số lượng căn hộ tại nhà; Khu vực để xe; Diện tích sử dụng chung của từng tầng và của toàn bộ nhà ở.
Theo đó, các cá nhân buộc phải xây dựng nhà ở theo đúng Giấy phép xây dựng hoặc theo đúng văn bản thông báo đã gửi tới UBND xã như trên.
– Phải đáp ứng được yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
– Phải đáp ứng được điều kiện theo quy định của UBND tỉnh về đường giao thông để thực hiện chữa cháy khi có cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
* Với nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên:
– Chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở
– Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan;
Như vậy, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ mini sẽ được cấp “sổ hồng”.
Ngoài ra, đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD, theo đó, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh với diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2.
Ngoài ra, trường hợp chung cư mini có diện tích mỗi tầng lớn hơn 300m2 thì hàng lang chung hoặc tại lối đi phải có ít nhất 02 lối thoát hiểm. Ban công nối với thang thoát nạn phải chứa đủ số người được được tính trong các phòng trên tầng đó.
Các quy định mới này đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn đối với chủ đầu tư chung cư mini trong việc xin cấp phép xây dựng, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và đảm bảo các điều kiện cơ sở hạ tầng liên quan. Điều này nhằm hạn chế tình trạng phát triển chung cư mini không kiểm soát, gây ảnh hưởng đến an toàn sinh hoạt và quyền lợi của người dân mua, thuê căn hộ. Do đó, cá nhân hoặc tổ chức muốn đầu tư vào loại hình nhà ở này cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của dự án.
———————-
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
TTT