Thị trường bất động sản Việt Nam luôn sôi động với đa dạng các loại hình giao dịch, trong đó, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến. Đây là giải pháp hấp dẫn cho nhiều người mua khi muốn sở hữu nhà với mức giá ban đầu thường hợp lý hơn và theo dõi tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, bản chất của loại hình này ẩn chứa những rủi ro nhất định do tài sản chưa hữu hình và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Để đảm bảo tính minh bạch, an toàn pháp lý cho cả người mua, người bán và chủ đầu tư, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về điều kiện và trình tự, thủ tục giao dịch. Việc nắm vững các quy định này không chỉ giúp các bên tránh được những rủi ro không đáng có mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 24 Điều 2 của Luật Nhà ở 2023 thì nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Định nghĩa này nhấn mạnh hai yếu tố chính: nhà ở đang trong giai đoạn xây dựng và chưa được cơ quan có thẩm quyền nghiệm thu để chính thức đi vào hoạt động.
Qua định nghĩa này ta có thể hiểu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Điều kiện nhà hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán, kinh doanh
Khi nhắc đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thực chất đối tượng của giao dịch không phải là căn nhà đang xây dựng mà là việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là người mua mới sẽ “thế chỗ” người bán trong hợp đồng mà người bán đã ký trước đó với chủ đầu tư.
- Quyền và Trách nhiệm của các Bên khi Chuyển nhượng Hợp đồng
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục thừa hưởng mọi quyền và nghĩa vụ của bên mua hoặc bên thuê mua đã ký với chủ đầu tư. Điều này bao gồm việc tiếp tục thực hiện các khoản thanh toán, nhận bàn giao nhà khi hoàn thành, và các quyền lợi khác theo hợp đồng gốc. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo mọi điều kiện thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng hợp đồng này và không được phép thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.
- Điều kiện Chuyển nhượng Hợp đồng Mua bán Nhà ở hình thành trong tương lai
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện cụ thể được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cụ thể:
- Thời điểm chuyển nhượng: Bên mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (hoặc công trình xây dựng có sẵn) có quyền chuyển nhượng hợp đồng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này đảm bảo rằng giao dịch chuyển nhượng diễn ra trước khi quyền sở hữu chính thức được công nhận cho người mua đầu tiên.
- Quyền của bên nhận chuyển nhượng: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai sau khi hoàn tất nghĩa vụ.
- Thông báo của chủ đầu tư: Trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua. Kèm theo thông báo là một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm:
- Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản.
- Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án, phù hợp với tiến độ dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, cần có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Điều kiện về tranh chấp và thế chấp:
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hoặc công trình xây dựng không được có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà hoặc công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, trừ trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Lưu ý: Mặc dù nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng riêng cho từng căn, nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải đã được cấp sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và được phép chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
- Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI về hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở công trình xây dựng. Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản:
- 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế
- 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
- 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu
- 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
Trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;
Bước 2: Công chứng hồ sơ
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
- Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;
- Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư;
- Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
- Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;
Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác thực
- Sau khi thực hiện công chứng, chức thực hồ sơ, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.Các giấy tờ trong hồ sơ bao gồm:
- 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng;
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
- Sau khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
Như vậy, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là một phân khúc quan trọng của thị trường bất động sản, mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm không ít thách thức. Việc tuân thủ chặt chẽ các điều kiện và trình tự, thủ tục pháp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia, đặc biệt là người mua. Từ việc chủ đầu tư phải đáp ứng các tiêu chuẩn về xây dựng, pháp lý dự án, đến các quy định về chuyển nhượng hợp đồng và nghĩa vụ của các bên, tất cả đều nhằm hướng tới một thị trường minh bạch và an toàn. Nắm vững những quy định này không chỉ giúp nhà đầu tư và người mua tự tin hơn khi đưa ra quyết định, mà còn góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và bền vững.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Công ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.com
Đinh Phương Thảo