- Thông tin các bên
- Nguyên đơn: ông B
- Bị đơn: ông H, bà U
- Yêu cầu khởi kiện: công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc vợ chồng ông H, bà U thực hiện Hợp đồng theo quy định
- Tóm tắt nội dung vụ việc
Nguyên đơn ông Tạ Duy B và bà Nguyễn Thị T đã khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 3000m² đất ruộng từ ông Phạm Minh H và bà Hoàng Thị U, được thực hiện vào năm 2005 với giá 9.500.000đ. Tại thời điểm đó, hai bên đã lập một giấy tay để ghi nhận việc sang nhượng.
Sau khi ông B giao đủ tiền, ông H đã giao cho ông B quyền sử dụng đất này, và kể từ đó đến nay, hai bên không xảy ra tranh chấp nào. Trong suốt thời gian sử dụng, ông B đã nhiều lần cố gắng yêu cầu ông H thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, nhưng không thể gặp ông H. Do đó, mặc dù đã có thỏa thuận, nhưng các bên vẫn chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Ông B khẳng định rằng mặc dù giấy tờ chỉ ghi nhận diện tích 3000m², nhưng trên thực tế, ông đã sử dụng một diện tích lớn hơn là 3060m², theo kết quả đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tánh Linh vào ngày 3 tháng 5 năm 2018. Ông khẳng định rằng phần diện tích này ông đã nhận sang nhượng từ ông H vào năm 2005 và yêu cầu Tòa án công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Ngược lại, ông Phạm Minh H, bị đơn trong vụ án, đã trình bày rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và ông B chỉ có hiệu lực trong thời hạn ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H cho rằng hợp đồng đã hết hạn, vì vậy ông không đồng ý tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng này. Ông nhấn mạnh rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi diện tích là 2700m², trong khi giấy sang nhượng giữa hai bên ghi là 3000m². Việc không đo đạc cụ thể khi thực hiện hợp đồng đã dẫn đến sự không chính xác về diện tích.
Mặc dù ông H đã thừa nhận việc sang nhượng phần đất này cho ông B, nhưng ông từ chối yêu cầu của ông B về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng do lý do hết hạn, dẫn đến việc tranh chấp giữa hai bên phải được giải quyết tại Tòa án.
- Quyết định của Toà án
TAND huyện Tánh Linh bác yêu cầu khởi kiện của ông B, bà T về việc yêu cầu ông H, bà U tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lý do: Việc sang nhượng chỉ viết giấy tay, không có công chứng, chứng thực, vi phạm quy định tại Điều 707 BLDS năm 1995. Nội dung trong “Giấy sang nhượng ruộng” không thể hiện rõ ràng, đầy đủ nội dung quy định tại Điều 708 BLDS năm 1995. Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông H không đảm bảo đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 131 BLDS năm 1995. Hiện nay, ông H, bà U không chấp nhận tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên yêu cầu của ông B về việc buộc ông H, bà U phải tiếp tục làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất đối với diện tích 3.000m2 thuộc thửa số 02, bản đồ số 6, GCNQSDĐ số C887667, cấp ngày 23/3/1996 là không có căn cứ để chấp nhận.
- Nhận định của chúng tôi về Bản án số 46/2018/DS-ST
TAND huyện Tánh Linh bác yêu cầu khởi kiện của ông B, bà T về việc yêu cầu ông H, bà U tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa thỏa đáng vì:
Thứ nhất, còn nhiều vấn đề trong bản án chưa được Tòa án làm rõ.
- Các bên không thống nhất được về nội dung của Giấy sang nhượng ruộng.
Các bên đều thừa nhận có việc chuyển nhượng đất ruộng và việc chuyển nhượng này đã được hoàn thành trên thực tế. Bên bán đã nhận đủ tiền và bàn giao đất cho bên mua để bên mua quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, Ông B xác định diện tích 3.000m2 đất ruộng nhận sang nhượng từ ông với thời hạn vĩnh viễn. Ông H không đồng ý mà cho rằng sang nhượng cho ông B với thời hạn theo GCNQSDĐ. Vấn đề trên chưa được Tòa án làm rõ và ghi nhận rõ trong nội dung bản án.
- Việc sang nhượng đất ruộng trong thời hạn theo GCNQSDĐ có phù hợp với quy định pháp luật không?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2003, chuyển nhượng là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, sau khi nhận chuyển nhượng đất ruộng, ông B, bà T có quyền sử dụng đối với 3000m2 đất ruộng, thời hạn sử dụng là thời gian sử dụng đất còn lại theo thời hạn đất được giao trên GCNQSDĐ (khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai 2003). Như vậy khi chuyển nhượng, các bên không thể tự thỏa thuận về thời hạn sử dụng đất mà phải tuân theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chỉ muốn giao đất cho người khác sử dụng trong một thời gian cố định mà không muốn chuyển quyền sử dụng, các bên có thể lập hợp đồng thuê đất ruộng.
Thứ hai, HĐCNQSDĐ giữa ông B, bà T và ông H, bà U có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất ruộng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Vào thời điểm chuyển nhượng, ông H, bà U là người sử dụng hợp pháp đối với 3000m2 đất ruộng theo GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, thời hạn sử dụng đất vẫn còn. Vì vậy ông H, bà U có quyền chuyển nhượng 3000m2 đất cho vợ chồng ông B, bà T.
Giấy sang nhượng đất ruộng giữa ông B, bà T và ông H, bà U không đảm bảo quy định về hình thức khi chỉ được viết tay, không tiến hành công chứng, chứng thực. Tòa án đã ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn theo đúng quy định tại BLDS 1995. Tuy nhiên chiếu theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 688, khoản 2 Điều 132 BLDS 2015, hợp đồng trên có hiệu lực do đã quá 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Công ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.com
Đinh Phương Thảo