Luật Kinh doanh bất động sản 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã có những thay đổi quan trọng liên quan đến việc đặt cọc và thanh toán trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, những sửa đổi lần này thể hiện xu hướng siết chặt quản lý dòng tiền, nhằm tăng cường bảo vệ bên mua và kiểm soát rủi ro thị trường. Tuy nhiên, những thay đổi này cũng đặt ra không ít thách thức cho các chủ đầu tư, đặc biệt về khả năng huy động vốn.
1. Giới hạn tiền đặt cọc: Một bước tiến bảo vệ người mua
Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tiền đặt cọc mà chủ đầu tư được nhận từ khách hàng không được vượt quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc cũng phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua ngay từ đầu.
So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đây là một bổ sung tiến bộ, nhằm ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư “lách luật” bằng hình thức thu tiền dưới danh nghĩa đặt cọc lớn để huy động vốn trái phép trước khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Quy định giới hạn 5% giúp bên mua kiểm soát rủi ro tài chính ở giai đoạn đầu khi dự án có thể còn chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc chưa đủ hồ sơ pháp lý.
Tuy nhiên, từ góc độ thực tiễn, quy định này cũng gây khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, đặc biệt là trong giai đoạn đầu dự án khi nguồn thu còn hạn chế. Một số chủ đầu tư nhỏ có thể sẽ gặp áp lực về dòng tiền, ảnh hưởng đến tiến độ thi công.
Về mặt kỹ thuật, việc “ghi rõ giá bán” ngay tại hợp đồng đặt cọc yêu cầu các bên phải thương lượng kỹ lưỡng hơn từ sớm, thay vì chỉ “đặt chỗ” như một số cách làm phổ biến hiện nay.
2. Thanh toán lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm cả tiền cọc
Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rằng lần thanh toán đầu tiên trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền cọc. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, tổng cộng không quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi bàn giao nhà.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bán nhà, mức thanh toán trước tối đa chỉ là 50% giá trị hợp đồng.
So với Luật 2014, quy định mới ràng buộc chặt hơn: trước đây, khoản tiền cọc không tính vào mức 30% thanh toán lần đầu, nay đã tính chung, nhằm tránh việc “bơm” trước một khoản cọc lớn rồi mới ký hợp đồng. Điều chỉnh này có tác dụng giảm thiểu rủi ro mất trắng tiền cho khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành dự án hoặc vướng mắc pháp lý. Việc hạn chế tổng số tiền thanh toán trước bàn giao nhà xuống 70% (hoặc 50% đối với doanh nghiệp FDI) cũng đảm bảo rằng chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào nguồn vốn tự có và tín dụng ngân hàng, thay vì chủ yếu sử dụng tiền của khách hàng.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng: quy định này sẽ làm tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản còn khó khăn về vốn như hiện nay. Nếu không có các biện pháp hỗ trợ tín dụng phù hợp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ sụt giảm nguồn cung dự án mới.
3. Hạn chế thu 95% khi chưa có Giấy chứng nhận: Tránh rủi ro chiếm dụng vốn
Luật mới cũng tiếp tục quy định rằng, nếu chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua hoặc thuê mua, thì chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại chỉ được thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Đây là quy định kế thừa và hoàn thiện từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, phản ánh nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho khách hàng. Trên thực tế, nhiều vụ tranh chấp thời gian qua liên quan đến việc chủ đầu tư bàn giao nhà nhưng không bàn giao sổ đỏ/sổ hồng đã gây bức xúc lớn. Do đó, quy định này nhằm buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm pháp lý đầy đủ trong việc hoàn tất giấy tờ sở hữu cho khách hàng. Tuy nhiên, thực thi trên thực tế sẽ gặp thách thức nếu thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận tiếp tục kéo dài. Lúc này, quyền lợi của chủ đầu tư (không thu được 5% cuối cùng) cũng cần được Nhà nước lưu tâm bằng cách cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính.
Kết luận
Các quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về đặt cọc và thanh toán giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai thể hiện sự tiến bộ mạnh mẽ trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua. Chúng giúp kiểm soát tốt hơn rủi ro thị trường và ngăn chặn tình trạng huy động vốn trái phép dưới hình thức đặt cọc, thanh toán sớm.
Tuy nhiên, để các quy định này phát huy hiệu quả trong thực tiễn, cần đi kèm với các giải pháp hỗ trợ hệ thống tín dụng cho bất động sản, cải cách thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận và hướng dẫn chi tiết về cách xác định giá trị hợp đồng trong trường hợp giá bán thay đổi trước ký kết hợp đồng chính thức.
———————-
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
TTT