Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở không chỉ dừng lại ở việc đáp ứng nhu cầu sinh sống mà còn trở thành một lĩnh vực đầu tư quan trọng đối với cá nhân và tổ chức. Đặc biệt, loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai đã và đang trở thành một xu hướng tất yếu, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản cũng như giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là cơ hội mà còn đặt ra nhiều thách thức. Một trong những thách thức đó là vấn đề về khung pháp lý và những điều kiện kinh doanh đi kèm nhằm đảm bảo sự minh bạch, quyền lợi của các bên liên quan, đồng thời hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Việc nghiên cứu và hiểu rõ các điều kiện kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ giúp các chủ đầu tư tuân thủ pháp luật mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh.
- Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là loại nhà ở, căn hộ vẫn chưa hoàn tất xây dựng hoặc chưa nghiệm thu để đưa vào sử dụng thì được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai.
- Điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
– Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
+ Quyết định giao đất;
+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Có các loại giấy tờ sau đây:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
– Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
– Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được quy định như sau:
– Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
+ Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;
+ Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Bên mua, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Như vậy, điều kiện kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một nội dung quan trọng, không chỉ nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trên thị trường bất động sản mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và các chủ thể tham gia giao dịch. Hệ thống pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định và chính sách nhằm quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh này, tuy nhiên, vẫn còn tồn tại không ít bất cập cần được khắc phục để phù hợp với thực tế và đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và người tiêu dùng. Đồng thời, việc hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao nhận thức của các bên liên quan là yếu tố then chốt để đảm bảo hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra minh bạch, công bằng và giảm thiểu rủi ro. Qua đó, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Công ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.com
Đinh Phương Thảo