1. Các phương thức tiếp cận đất đai từ phía Nhà nước cho doanh nghiệp
1.1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Chương VIII Luật Đất đai 2024, Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) để thực hiện các dự án đầu tư cụ thể.
- Đối tượng áp dụng: Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Điều kiện và hình thức tiếp cận: Doanh nghiệp phải bảo đảm điều kiện về năng lực tài chính, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với dự án đã được giao, thuê trước đó. Việc giao đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
1.2. Cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Căn cứ theo Điều 120 Luật Đất đai 2024, diện đối tượng doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần đã bị thu hẹp đáng kể so với quy định cũ, chỉ còn áp dụng trong các trường hợp sau đây:
- a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ để làm cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh;
- c) Sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
1.3. Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
Căn cứ theo Luật Đất đai 2024, đây là phương thức chủ đạo áp dụng cho tất cả các trường hợp doanh nghiệp thuê đất không thuộc diện trả tiền một lần nêu tại mục 1.2.
- Quy định về giá đất: Tiền thuê đất hằng năm được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Kết thúc chu kỳ, tiền thuê đất sẽ được điều chỉnh nhưng mức tăng không vượt quá tỷ lệ do Chính phủ quy định nhằm bảo đảm tính ổn định, an toàn cho dòng tiền của doanh nghiệp.
2. Các phương thức tiếp cận đất đai qua thị trường (Nhận chuyển quyền)
2.1. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Chương VI và các điều khoản liên quan của Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI được quyền tiếp cận đất đai thông qua giao dịch dân sự, thương mại:
- Đối kiện áp dụng: Đất nhận chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với đất nông nghiệp: Doanh nghiệp kinh doanh muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
2.2. Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quyền chung và quyền của tổ chức kinh tế tại Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp được phép nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế khác hoặc từ cá nhân, hộ gia đình để hình thành vốn điều lệ hoặc thực hiện dự án hợp tác kinh doanh.
- Hệ quả pháp lý: Khi nhận góp vốn, quyền sử dụng đất sẽ dịch chuyển từ bên góp vốn sang tổ chức kinh tế nhận góp vốn. Doanh nghiệp nhận góp vốn sẽ kế thừa các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
3. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp tương ứng với các phương thức tiếp cận
Căn cứ theo Điều 41 và các điều khoản thuộc Chương VI Luật Đất đai 2024, quyền tự chủ tài sản của doanh nghiệp bị ràng buộc chặt chẽ bởi phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:
3.1. Đối với hình thức giao đất và thuê đất trả tiền một lần
Doanh nghiệp được hưởng các quyền tối đa tương đương với quyền sở hữu tài sản: (i) Được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (ii) Được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (iii) Được quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh; (iv) Được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3.2. Đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm
Doanh nghiệp bị giới hạn quyền đối với quyền sử dụng đất, cụ thể: (i) Không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng; (iii) Doanh nghiệp chỉ được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng; được bán tài sản gắn liền với đất hoặc bán, cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định của Luật Đất đai 2024.
4. Những lưu ý pháp lý cốt lõi cho doanh nghiệp
Lưu ý 1: Rủi ro tài chính khi chuyển dịch từ thuê đất một lần sang thuê đất hằng năm Do Luật Đất đai 2024 thu hẹp diện thuê đất trả tiền một lần, phần lớn các dự án thương mại dịch vụ bắt buộc phải dùng hình thức trả tiền hằng năm. Doanh nghiệp cần lưu ý rằng việc không được thế chấp quyền sử dụng đất trả tiền hằng năm sẽ làm giảm đáng kể hạn mức vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Doanh nghiệp phải chủ động chuẩn bị nguồn vốn lưu động lớn hơn để bù đắp.
Lưu ý 2: Quyền linh hoạt chuyển đổi hình thức nộp tiền Căn cứ theo các điều khoản mới, doanh nghiệp đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền lựa chọn chuyển sang hình thức thuê đất thu tiền hằng năm. Khoản tiền thuê đất một lần đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ, giúp doanh nghiệp giảm áp lực chôn vốn khi gặp khó khăn về dòng tiền.
Lưu ý 3: Sự bình đẳng và giới hạn của doanh nghiệp FDI Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã tiệm cận sự bình đẳng lớn giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI (ví dụ: cho phép doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án bất động sản linh hoạt hơn), tuy nhiên doanh nghiệp FDI vẫn không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ cá nhân, hộ gia đình trong các cơ cấu đất ngoài dự án mà bắt buộc phải thông qua cơ chế giao đất, cho thuê đất từ Nhà nước hoặc nhận góp vốn/chuyển nhượng từ doanh nghiệp trong nước.
Lưu ý 4: Áp dụng thẩm quyền chính quyền địa phương Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 kết hợp các văn bản hướng dẫn (ví dụ: các nội dung rà soát phân cấp theo tinh thần Nghị định 151/2025/NĐ-CP), thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được phân cấp triệt để cho chính quyền địa phương cấp tỉnh và cấp huyện. Doanh nghiệp cần xác định rõ quy mô và tính chất dự án để nộp hồ sơ đúng cơ quan quản lý, tránh rủi ro kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vnĐịa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Vũ Thùy Linh