Tóm tắt vụ việc:
Năm 1998, ông Nguyễn Văn E và bà Nguyễn Thị B kết hôn và cùng tạo lập khối tài sản chung là thửa đất số 137, tờ bản đồ 20, diện tích 76m² tại thôn M, xã C, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang (được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cả hai vợ chồng). Năm 2007, bà B đi lao động tại nước ngoài. Ngày 12/03/2008, ông E ở nhà đã tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất trên cho vợ chồng ông Giáp Văn H và bà Đỗ Thị Y với giá 160.000.000 đồng, đồng thời bàn giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Hợp đồng này được lập bằng văn bản viết tay, không thực hiện công chứng, chứng thực.
Năm 2018, ông H cho vợ chồng ông Nguyễn Văn L mượn một phần diện tích phía trước thửa đất để xây dựng nhà để xe tạm. Tháng 04/2022, bà B về nước, phát hiện sự việc và không đồng ý với giao dịch của chồng nên đã khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, đòi lại đất và yêu cầu tháo dỡ công trình trên đất. Bị đơn đồng ý trả đất nhưng yêu cầu ông E phải bồi thường thiệt hại do giá trị đất đã tăng lên tại thời điểm định giá (đạt 1.900.000.000 đồng). Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà B, tuyên bố hợp đồng vô hiệu, buộc các bên hoàn trả lại tài sản và xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi làm hợp đồng vô hiệu của ông E và ông H là ngang nhau (mỗi bên chịu 50% lỗi).
Nguyên tắc pháp lý và nhận định của Tòa án
Tòa án xác định, thửa đất tranh chấp là tài sản chung hợp pháp của vợ chồng ông E và bà B trong thời kỳ hôn nhân. Tuy nhiên, khi thực hiện giao dịch vào ngày 12/03/2008, ông E tự ý ký hợp đồng định đoạt chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà không có sự bàn bạc, trao đổi hay đồng ý bằng văn bản của bà B. Hành vi này đã vi phạm nghiêm trọng quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng tại Điều 28 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000.
Bên cạnh đó, về mặt hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông E và vợ chồng ông H chỉ được lập bằng giấy viết tay, không được công chứng bởi cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, cũng không tiến hành đăng ký biến động đất đai. Việc này vi phạm quy định bắt buộc về hình thức giao dịch bất động sản được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005.
Về trách nhiệm dân sự đối với hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án nhận định cả hai bên (ông E và vợ chồng ông H) đều có lỗi ngang nhau (50/50). Bởi lẽ, trước khi giao kết, phía ông H đã được bàn giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biết rõ tài sản này đứng tên cả hai vợ chồng ông E, bà B, nhưng vẫn chấp nhận ký hợp đồng viết tay khi vắng mặt người vợ. Do đó, Tòa án buộc ông E phải hoàn trả lại số tiền nhận chuyển nhượng ban đầu (160.000.000 đồng) và bồi thường 50% giá trị thiệt hại chênh lệch tài sản tăng thêm theo kết quả định giá, tương đương tổng số tiền phải thanh toán cho bị đơn là 1.030.000.000 đồng.
Bài học thực tiễn
Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bất động sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của hộ gia đình hoặc của vợ chồng, bên mua cần phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trên Giấy chứng nhận và yêu cầu tất cả các thành viên hoặc cả hai vợ chồng đồng thuận ký tên vào hợp đồng. Việc chỉ giao dịch với một người (dù là chồng hoặc vợ) mà không có văn bản ủy quyền hợp pháp của người còn lại sẽ mang đến rủi ro pháp lý cực kỳ lớn, khiến giao dịch có nguy cơ cao bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào khi người đồng sở hữu có quyền lợi liên quan tiến hành khiếu kiện.
Ngoài ra, các bên tham gia giao dịch bất động sản bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về mặt hình thức của hợp đồng (phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền). Giao dịch bằng giấy viết tay không chỉ khiến quyền sở hữu không được pháp luật công nhận đầy đủ, mà khi xảy ra tranh chấp dẫn đến hợp đồng vô hiệu, bên mua dù giữ giấy tờ gốc và quản lý đất vẫn phải chịu một phần trách nhiệm tương ứng với mức độ lỗi của mình, dẫn đến thiệt hại nặng nề về kinh tế khi giá trị bất động sản biến động theo thời gian.
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn; - Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Vũ Thùy Linh