Trong các giao dịch mua bán nhà đất không hiếm trường hợp người trực tiếp ký và nhận tiền đặt cọc lại không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này khiến nhiều bên lo ngại: liệu hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu ngay từ đầu không?
Để trả lời chính xác, cần nhìn nhận vấn đề từ bản chất pháp lý của đặt cọc và tư cách chủ thể tham gia giao dịch.
1. Đặt cọc là giao dịch đảm bảo, không phải giao dịch chuyển tiền?
Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính trong tương lại.
Điều đó có nghĩa:
- Hợp đồng đặt cọc không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Quyền định đoạt tài sản chưa bị thực hiện tại thời điểm đặt cọc
Do đó, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc được xem xét theo các điều kiện chung của giao dịch dân sự (Điều 117 BLDS 2015), bao gồm:
- Chủ thể có năng lực hành vi dân sự không?
- Có sự tự nguyện không?
- Nội dung có vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội không?
Việc người nhận cọc có đứng tên trên Giấy chứng nhận hay không không làm mất đi hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
2. Người nhận cọc không phải chủ đất thì hợp đồng có vô hiệu không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự bị vô hiệu khi không đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 hoặc thuộc các trường hợp vô hiệu do luật quy định. Đối với hợp đồng đặt cọc trong giao dịch nhà đất, Tòa án thường xem xét các căn cứ sau:
a) Người nhận cọc không có quyền đại diện hợp pháp
Hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu nếu:
- Người nhận cọc không phải là chủ sử dụng đất;
- Đồng thời không được chủ đất ủy quyền dưới bất kỳ hình thức nào;
- Chủ đất không biết và không thừa nhận giao dịch.
Trong trường hợp này, người ký nhận tiền đặt cọc không có tư cách đại diện, dẫn đến giao dịch vi phạm điều kiện về chủ thể.
b) Không tồn tại sự đồng ý của chủ sở hữu đất
Nếu chủ sử dụng đất:
- Không biết việc nhận cọc;
- Không tham gia thương lượng;
- Không ký kết hoặc không có hành vi thể hiện sự đồng ý;
thì giao dịch đặt cọc có nguy cơ bị xác định là xác lập không đúng thẩm quyền, từ đó làm phát sinh căn cứ tuyên vô hiệu.
c) Có hành vi lừa dối hoặc gian dối trong giao dịch
Hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu người nhận cọc:
- Cố tình giả mạo tư cách chủ đất;
- Che giấu việc không có quyền định đoạt tài sản;
- Cung cấp thông tin sai lệch làm bên đặt cọc hiểu nhầm.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được xác lập do bị lừa dối có thể bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của bên bị xâm phạm quyền lợi.
d) Nội dung giao dịch vi phạm điều cấm của luật
Trong một số trường hợp đặc biệt, hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu:
- Đặt cọc nhằm che giấu giao dịch trái pháp luật;
- Đặt cọc để chuyển nhượng đất không đủ điều kiện chuyển nhượng;
- Vi phạm các quy định bắt buộc về quản lý đất đai.
Khi đó, giao dịch có thể bị xem xét vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Do đó, khi đánh giá hiệu lực hợp đồng đặt cọc, cần xem xét toàn diện các yếu tố về chủ thể, ý chí và bối cảnh giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
📞 Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn; - Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Thùy Dương