Trong hoạt động đầu tư phát triển dự án nhà ở, việc huy động vốn thông qua các tổ chức tín dụng là một phương thức phổ biến nhằm đảm bảo nguồn tài chính cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam đặt ra những điều kiện cụ thể và chặt chẽ để bảo đảm rằng việc vay vốn gắn liền với quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở hợp pháp và minh bạch.
1. Cơ sở pháp lý
Theo khoản 1 Điều 46 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP, quy định về điều kiện huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam:
“Trường hợp huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, quy định này xác định hai trường hợp độc lập để chủ đầu tư đủ điều kiện huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng:
- Trường hợp 1: Có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp 2: Có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai.
Nghiên cứu sẽ phân tích từng trường hợp cụ thể dưới đây.
2. Phân tích theo trường hợp 1: Có quyết định giao đất, cho thuê đất
Căn cứ khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, quy định:
“Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Ký quỹ hoặc có hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
b) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…”
Theo hồ sơ, Công ty A hiện đang bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp phạt.
Như vậy, tại thời điểm xem xét điều kiện được giao đất hoặc cho thuê đất, công ty đang vi phạm pháp luật về đất đai và chưa chấp hành xong quyết định xử phạt.
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, Công ty không đáp ứng đủ điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án.
Do đó, Công ty A không đủ điều kiện huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng theo trường hợp 1 quy định tại khoản 1 Điều 46 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, vì chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp pháp.
3. Phân tích theo trường hợp 2: Có quyền sử dụng đất hợp pháp
Căn cứ hồ sơ cung cấp, Công ty A chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thực hiện dự án.
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.”
Từ quy định này có thể hiểu: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý duy nhất để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức.
Do Công ty Hưng Phát chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nên công ty không có căn cứ pháp lý để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Vì vậy, Công ty cũng không đáp ứng điều kiện huy động vốn theo trường hợp 2, tức là vay vốn từ tổ chức tín dụng trên cơ sở quyền sử dụng đất của mình.
4.Kết luận
Từ những phân tích trên có thể kết luận rằng, để được huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng cho dự án nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, cụ thể là phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong trường hợp của Công ty A, do công ty chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hợp lệ và cũng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa đủ điều kiện pháp lý để được vay vốn thực hiện dự án. Quy định này thể hiện sự chặt chẽ trong chính sách quản lý đầu tư và tín dụng của Nhà nước, nhằm đảm bảo rằng việc huy động vốn chỉ được thực hiện trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp, qua đó góp phần hạn chế rủi ro tín dụng, bảo vệ an toàn hệ thống tài chính và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động đầu tư bất động sản.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Khương Ngọc Lan