1. Cơ sở pháp lý
Bộ luật Dân sự 2015:
- Điều 245 – 256 về quyền đối với bất động sản liền kề;
- Điều 11, 12, 13 về bảo vệ quyền dân sự;
- Điều 360 – 419 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ;
Luật Đất đai 2024;
Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
Luật Tố tụng dân sự 2015 (khi tranh chấp được giải quyết tại Tòa án).
2. Các hành vi vi phạm thường gặp
- Ngăn cản mở lối đi qua bất động sản liền kề (trái Điều 254 BLDS).
- Xây dựng công trình che chắn ánh sáng, không đảm bảo khoảng cách (vi phạm Điều 252 BLDS).
- Cố ý thay đổi dòng chảy, gây ngập úng cho bất động sản khác (vi phạm Điều 250 BLDS).
- Không cho dẫn nước, mắc đường dây qua bất động sản liền kề dù có nghĩa vụ (vi phạm Điều 248, 251 BLDS).
3. Chế tài xử lý
Tùy mức độ, hành vi vi phạm sẽ bị xử lý bằng ba cơ chế chính:
(a) Chế tài dân sự
Theo BLDS 2015, người vi phạm có thể bị:
- Buộc chấm dứt hành vi cản trở (Điều 11 BLDS).
- Buộc khôi phục tình trạng ban đầu (ví dụ: tháo dỡ tường rào, công trình che chắn).
- Buộc thực hiện nghĩa vụ: cho mở lối đi, cho thoát nước, mắc đường dây…
- Bồi thường thiệt hại (Điều 360, 585 BLDS): nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại thực tế (ví dụ ngập úng làm hỏng hoa màu).
Ví dụ: Ông Châu Văn Đ khởi kiện yêu cầu được mở lối đi qua đất của ông Nguyễn Văn S vì bị chặn đường ra công cộng. Bản án sơ thẩm số 35/2024/DS-ST ngày 03/4/2024 của TAND huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang xác định thửa đất của ông Đ bị bao bọc và lối đi đã tồn tại ổn định, nên chấp nhận yêu cầu, buộc ông S mở lối đi diện tích 131 m², ông Đ bồi hoàn 2 triệu đồng/mét hàng rào bị tháo dỡ.
(b) Chế tài hành chính
Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP: cá nhân nào có hành vi cản trở, gây khó khăn cho việc sử dụng đất của người khác sẽ bị phạt từ 1 triệu đến 10 triệu đồng, đối với tổ chức sẽ gấp đôi số tiền này. Ngoài ra, cá nhân, tổ chức vi phạm còn phải Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm
(c) Giải quyết tại Tòa án
Nếu không thỏa thuận được, người bị vi phạm có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án:
- Công nhận quyền đối với bất động sản liền kề.
- Buộc bị đơn thực hiện nghĩa vụ (mở lối đi, tháo dỡ, bồi thường).
- Trường hợp khẩn cấp, Tòa có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (ví dụ: cấm xây dựng, cấm ngăn chặn lối đi).
4. Nhận xét
Chế tài xử lý vi phạm quyền đối với bất động sản liền kề ở Việt Nam khá đầy đủ, kết hợp cả dân sự – hành chính – tố tụng. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định “lối đi hợp lý”, “thiệt hại thực tế” hay “mức bồi thường” còn nhiều khó khăn, dẫn đến thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài. Do đó, nên khuyến khích các bên thỏa thuận, hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện để tiết kiệm thời gian và chi phí.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn; - Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
NHM