I. TỔNG QUAN VỀ ĐỐI TƯỢNG
Luật Đất đai 2024 (Luật 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024) phân biệt rõ ba nhóm đối tượng liên quan đến yếu tố nước ngoài, với quyền và nghĩa vụ khác nhau:
| Đối tượng | Định nghĩa |
| Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài | Không phải công dân Việt Nam, nhưng có nguồn gốc Việt Nam |
| Cá nhân nước ngoài | Không phải công dân Việt Nam, không có gốc Việt |
| Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) | Doanh nghiệp thành lập tại Việt Nam nhưng có vốn nước ngoài theo Luật Đầu tư |
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất bao gồm cả người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 6) và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 7) — nhưng không bao gồm cá nhân nước ngoài thuần túy (trừ tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao).
Lưu ý quan trọng: Cá nhân nước ngoài (không có gốc Việt) không phải là người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, tức không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất. Họ chỉ có thể sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2023 (xem Mục IV).
II. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI GỐC VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI
2.1. Điều kiện tiên quyết
Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam — đây là điều kiện bắt buộc để phát sinh quyền sử dụng đất.
2.2. Quyền nhận đất và sử dụng đất
Theo Điều 28 Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được:
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao (điểm c khoản 1);
- Mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở (điểm h khoản 1);
- Nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ở từ người thân (điểm h khoản 1).
2.3. Quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất ở
Theo Điều 44 Luật Đất đai năm 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh có quyền:
- Sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
- Chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở;
- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
2.4. Quyền khi sử dụng đất trong khu công nghiệp
Theo Điều 43 Luật Đất đai năm 2024:
- Nếu trả tiền thuê một lần: có đầy đủ quyền như tổ chức trong nước (chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…);
- Nếu trả tiền thuê hàng năm: quyền hạn chế hơn (chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
2.5. Trường hợp thừa kế đặc biệt
Nếu tất cả người nhận thừa kế đều là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, họ không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế đó (khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai năm 2024).
III. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ FDI
3.1. Nguyên tắc cơ bản
Doanh nghiệp FDI không được Nhà nước giao đất không thu tiền và không được công nhận quyền sử dụng đất như tổ chức trong nước. Quyền sử dụng đất của FDI chủ yếu phát sinh qua hình thức thuê đất hoặc nhận góp vốn/chuyển nhượng vốn.
3.2. Các hình thức tiếp cận đất đai
a) Nhà nước cho thuê đất
Theo Điều 41 Luật Đất đai năm 2024:
- Thuê đất trả tiền hàng năm: Quyền hạn chế — chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất (không phải quyền sử dụng đất), góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất kèm quyền thuê;
- Thuê đất trả tiền một lần: Quyền đầy đủ hơn — được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
b) Được giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024, FDI được giao đất có thu tiền để:
- Thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc trường hợp giao đất có thu tiền.
Khi đó, FDI có đầy đủ quyền như tổ chức trong nước (khoản 3 Điều 41).
c) Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2024, FDI nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần thì có quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức đó.
d) Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất
Theo Điều 9 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP), FDI được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất khi đất đó đã được định giá thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế trong nước. Khi đó, FDI có quyền như trường hợp thuê đất trả tiền một lần.
Lưu ý: Nếu đất nằm tại xã/phường biên giới, ven biển, đặc khu hoặc khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, việc nhận chuyển nhượng này phải tuân thủ thêm pháp luật về đầu tư và pháp luật liên quan.
e) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp
Theo khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai năm 2024, FDI được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
3.3. Quyền sử dụng đất theo loại đất cụ thể
| Loại đất | Hình thức FDI được sử dụng |
| Đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất phi nông nghiệp | Thuê từ Nhà nước; thuê/thuê lại từ tổ chức kinh tế, người gốc Việt; nhận góp vốn bằng QSD đất (Điều 206) |
| Đất nông nghiệp | Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư (Điều 180) |
| Đất có mặt nước ao, hồ, đầm | Nhà nước cho thuê để nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp (Điều 188) |
| Đất có mặt nước ven biển | Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Điều 189) |
| Đất trong khu công nghiệp | Thuê, thuê lại; nhận chuyển nhượng QSD đất (Điều 43) |
3.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Theo điểm c khoản 1 Điều 123 Luật đất đai UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế FDI.
Lưu ý thực tiễn: Từ ngày 31/01/2026, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền cho cơ quan cấp dưới thực hiện trong giai đoạn từ 31/01/2026 đến 01/3/2027.
IV. QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Mặc dù cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất, họ vẫn có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật Nhà ở 2023.
Theo Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023, các đối tượng được sở hữu nhà ở gồm:
- FDI đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam;
- Tổ chức nước ngoài (FDI, chi nhánh, văn phòng đại diện, quỹ đầu tư, chi nhánh ngân hàng nước ngoài) đang hoạt động tại Việt Nam;
- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Theo Điều 20 Luật Nhà ở năm 2023:
- Cá nhân nước ngoài: Sở hữu tối đa 50 năm, gia hạn một lần không quá 50 năm; nếu kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu như công dân Việt Nam;
- Tổ chức nước ngoài: Sở hữu không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư (kể cả gia hạn);
- Nếu xây dựng nhà ở trên đất thuê: FDI chỉ được cho thuê, không được bán.
V. KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- FDI thuộc diện phải đáp ứng điều kiện đầu tư nước ngoài (theo Luật Đầu tư): Chỉ được kinh doanh BĐS theo hình thức hạn chế (đầu tư xây dựng để bán/cho thuê qua dự án, thuê lại để cho thuê lại, nhận chuyển nhượng dự án);
- FDI không thuộc diện trên: Được kinh doanh BĐS như tổ chức trong nước (đầy đủ các hình thức).
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Thùy Dương