Trong bối cảnh thị trường đầu tư ngày càng phát triển, việc kiểm tra thông tin pháp lý của dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng nhằm đánh giá tính hợp pháp, tính khả thi cũng như các rủi ro pháp lý có thể phát sinh trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hợp tác hoặc nhận chuyển nhượng dự án. Trên thực tế, nhiều tranh chấp và thiệt hại phát sinh do nhà đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ việc rà soát hồ sơ pháp lý của dự án. Do đó, việc nắm vững các quy định của pháp luật về kiểm tra thông tin pháp lý dự án đầu tư không chỉ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư mà còn góp phần bảo đảm tính minh bạch, an toàn trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
1. Các văn bản pháp luật chủ đạo hướng dẫn về kiểm tra pháp lý dự án
Các văn bản pháp luật chủ đạo hướng dẫn về kiểm tra pháp lý dự án bao gồm các văn bản sau:
– Luật Đầu tư 2025: Quy định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, năng lực tài chính của chủ đầu tư và tiến độ thực hiện dự án. Theo Điều 26 Luật này quy định dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
– Luật Đất đai 2024: Cơ sở pháp lý cao nhất để kiểm tra tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, quyết định giao đất/cho thuê đất, nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất) và điều kiện chuyển nhượng dự án liên quan đến đất đai. Cụ thể tại khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng đất.
– Luật Xây dựng 2025: Quy định kiểm tra quy hoạch xây dựng (tỷ lệ 1/500), điều kiện khởi công và giấy phép xây dựng. Theo Điều 48 Điều này quy định các điều kiện khởi công xây dựng công trình.
– Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Quy định điều kiện của nhà ở, công trình đưa vào kinh doanh và các thủ tục bảo lãnh, thế chấp.
– Nghị định 357/2025/NĐ-CP: Quy định về về khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, cụ thể tại Điều 35 quy định công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
– Thông tư 39/2026/TT-BXD: Hướng dẫn nội dung chi tiết trong Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng. Chẳng hạn tại Điều 3 Thông tư này quy định nguyên tắc chung để tạo lập, cập nhật, chuẩn hóa, kết nối, chia sẻ dữ liệu, thông tin trong Hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng.
Như vậy, việc kiểm tra pháp lý dự án phải được thực hiện trên cơ sở đối chiếu đồng bộ các quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Đây là căn cứ quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của dự án, hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm điều kiện triển khai, chuyển nhượng hoặc đưa dự án vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.
2. Lưu ý về giới hạn, điều kiện tiếp cận dữ liệu công khai và cá nhân hóa
Việc tiếp cận, kiểm tra thông tin pháp lý dự án bị giới hạn và điều kiện hóa bởi Luật Tiếp cận thông tin 2026 (có hiệu lực 1/9/2026) và Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025. Dữ liệu công khai được cung cấp minh bạch nhưng bắt buộc ẩn danh tính người liên quan, trong khi dữ liệu cá nhân hóa chỉ được chia sẻ khi có sự đồng ý hoặc theo yêu cầu cơ quan thẩm quyền.
– Theo Mục 2 Chương 3 Luật Tiếp cận thông tin 2026 quy định về công khai thông tin như sau:
- Thông tin bắt buộc công khai: Các dữ liệu tổng quan, tiến độ, báo cáo đánh giá tác động môi trường và quyết định phê duyệt dự án phải được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước.
- Hình thức tiếp cận: Công dân có thể tra cứu trực tuyến qua các cổng thông tin, gửi yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn bản, hoặc trực tiếp yêu cầu tại trụ sở cơ quan nhà nước.
– Tại Điều 16 Luật Tiếp cận thông tin 2026 quy định thông tin công dân được tiếp cận có điều kiện
- Thông tin liên quan đến đời sống riêng tư, bí mật cá nhân được tiếp cận trong trường hợp được người đó đồng ý. Thông tin liên quan đến bí mật gia đình được tiếp cận trong trường hợp được các thành viên gia đình đồng ý.
- Việc tiếp cận thông tin thuộc dữ liệu cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo vệ dữ liệu cá nhân.
- Thông tin liên quan đến bí mật kinh doanh được tiếp cận trong trường hợp chủ sở hữu bí mật kinh doanh đó đồng ý.
- Việc tiếp cận có điều kiện đối với tài liệu lưu trữ tại lưu trữ lịch sử thực hiện theo quy định của pháp luật về lưu trữ.
- Trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình, người đứng đầu cơ quan, đơn vị quyết định việc cung cấp thông tin liên quan đến đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, dữ liệu cá nhân, bí mật gia đình, bí mật kinh doanh trong trường hợp cần thiết vì lợi ích công cộng, sức khỏe của cộng đồng theo quy định của luật có liên quan mà không cần có sự đồng ý theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
Theo Mục 1 Chương 2 Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân 2025, điều kiện tiếp cận thông tin cá nhân hóa trong pháp lý dự án như sau:
- Sự đồng ý của chủ thể: Để tra cứu hoặc trích xuất thông tin cá nhân hóa (ví dụ: thông tin tranh chấp đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi tiết của chủ thể cụ thể), người yêu cầu phải có văn bản ủy quyền hoặc sự đồng ý của chủ sở hữu.
- Yêu cầu qua cơ quan thẩm quyền: Việc cá nhân hóa dữ liệu phục vụ điều tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại phải thông qua văn bản yêu cầu chính thức từ Tòa án, Viện kiểm sát, Cơ quan Công an hoặc các cơ quan hành chính có thẩm quyền.
- Giới hạn chỉnh sửa và sử dụng: Dữ liệu cá nhân được cung cấp chỉ được sử dụng đúng mục đích đã đăng ký; chủ thể dữ liệu có quyền yêu cầu chỉnh sửa hoặc hủy bỏ thông tin nếu phát hiện sai sót.
Tóm lại, các lưu ý về giới hạn, điều kiện tiếp cận dữ liệu công khai và cá nhân hóa được quy định như trên.
3. Địa chỉ, cơ quan có thẩm quyền cung cấp và xác nhận thông tin chính xác, hợp pháp cho dự án.
Các cơ quan có thẩm quyền xác nhận và cung cấp thông tin dự án phụ thuộc vào từng loại giấy tờ cụ thể. Chủ đầu tư hoặc người dân có thể tra cứu, yêu cầu cấp trích lục tại các cơ quan quản lý chuyên ngành để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp.
– Cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai: Theo hướng dẫn tại mục 6 Phần VI Phụ lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP gồm:
- Cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai ở trung ương là Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai trực thuộc Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai. Đối với địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai từ hồ sơ địa chính theo phân cấp quản lý hồ sơ địa chính.
– Về xây dựng: Ủy ban nhân dân cấp xã hiện nay là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 140/2025/NĐ-CP và có trách nhiệm niêm yết công khai và giải thích, hướng dẫn các quy định của pháp luật về cấp giấy phép xây dựng theo điểm a khoản 2 Điều 45 Luật xây dựng 2025 (có hiệu lực 1/7/2026).
– Về đầu tư dự án: Cơ quan đăng ký đầu tư nơi nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư đặt hoặc dự kiến đặt văn phòng điều hành để thực hiện dự án đầu tư, Sở tài chính hoặc Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp, điều chỉnh, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu kinh tế theo Điều 27 Luật Đầu tư 2025 được hướng dẫn bởi Điều 36 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
Như vậy, kiểm tra thông tin pháp lý dự án đầu tư là một bước thẩm định không thể thiếu trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch đầu tư, chuyển nhượng hoặc hợp tác kinh doanh nào. Việc rà soát đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ và tình trạng pháp lý của dự án theo quy định của pháp luật giúp nhà đầu tư nhận diện kịp thời các rủi ro, đánh giá chính xác tính hợp pháp của dự án và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản ngày càng được hoàn thiện, việc tuân thủ quy trình kiểm tra pháp lý một cách toàn diện sẽ là cơ sở quan trọng để bảo đảm an toàn pháp lý và nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Công ty Luật TNHH TLA
Địa chỉ: Tầng 7, số 6 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Đinh Phương Thảo