1. Mở đầu
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế và dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục gia tăng, nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài ngày càng trở nên phổ biến. Thực tế cho thấy nhiều cá nhân nước ngoài sinh sống, làm việc lâu dài tại Việt Nam hoặc có nhu cầu đầu tư, nghỉ dưỡng đều quan tâm đến việc mua nhà ở, căn hộ hoặc các loại bất động sản khác.
Tuy nhiên, khác với công dân Việt Nam, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam không phải là quyền tuyệt đối. Pháp luật Việt Nam vừa mở cửa cho phép người nước ngoài tham gia thị trường bất động sản, vừa đặt ra những giới hạn nhất định nhằm bảo đảm yêu cầu về quốc phòng, an ninh và quản lý đất đai.
Điều này đặt ra một câu hỏi pháp lý quan trọng: Người nước ngoài có được đứng tên sở hữu bất động sản tại Việt Nam hay không? Nếu được thì phạm vi quyền sở hữu được pháp luật quy định như thế nào?
Bài viết phân tích các quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm làm rõ quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam.
2. Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài
2.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân tại Việt Nam
Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Nguyên tắc này được tiếp tục khẳng định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024.
Theo đó, tại Việt Nam không tồn tại chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai. Cá nhân, tổ chức chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất trong những trường hợp luật định.
Do vậy, khi xem xét quyền của người nước ngoài đối với bất động sản tại Việt Nam cần phân biệt giữa:
- Quyền sử dụng đất;
- Quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất.
Đây là điểm khác biệt quan trọng so với nhiều quốc gia áp dụng chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai.
2.2. Người nước ngoài không được nhận quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam
Theo Luật Đất đai năm 2024, đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là:
- Cá nhân trong nước;
- Tổ chức kinh tế trong nước;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong một số trường hợp;
- Tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài.
Pháp luật hiện hành không cho phép cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam.
Nói cách khác, cá nhân mang quốc tịch nước ngoài không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tư cách là người sử dụng đất độc lập.
Đây là giới hạn pháp lý quan trọng nhất đối với quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam.
3. Người nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không?
3.1. Pháp luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở
Điều 17 Luật Nhà ở năm 2023 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở nếu:
- Được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
- Không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luật.
Quy định này thể hiện chính sách mở cửa của Việt Nam đối với thị trường bất động sản và phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế.
Như vậy, người nước ngoài hoàn toàn có thể đứng tên sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
3.2. Hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài
Theo Luật Nhà ở năm 2023, người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thông qua các hình thức:
- Mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án;
- Mua nhà ở từ cá nhân hoặc tổ chức đã sở hữu hợp pháp;
- Nhận tặng cho;
- Nhận thừa kế nhà ở.
Tuy nhiên, việc sở hữu này chỉ áp dụng đối với nhà ở thuộc các dự án được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.
4. Những giới hạn đối với quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
4.1. Không được sở hữu tại khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh
Nhằm bảo đảm lợi ích quốc gia, pháp luật Việt Nam quy định một số khu vực có yêu cầu đặc biệt về quốc phòng, an ninh sẽ không được phép cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.
Danh mục cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và công bố.
Đây là giới hạn phổ biến được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới.
4.2. Giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu
Khoản 3 Điều 19 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:
Đối với nhà chung cư, tổng số căn hộ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ trong một khu vực có số dân tương đương đơn vị hành chính cấp phường, số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá mức luật định.
Quy định này nhằm tránh tình trạng tập trung sở hữu quá mức của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản trong nước.
4.3. Giới hạn về thời hạn sở hữu
Theo Luật Nhà ở năm 2023, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam với thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận.
Sau khi hết thời hạn, người sở hữu có thể được xem xét gia hạn theo quy định của pháp luật.
Đây là điểm khác biệt lớn so với công dân Việt Nam khi quyền sở hữu nhà ở thường gắn với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
5. Người nước ngoài có được nhận thừa kế bất động sản tại Việt Nam không?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân nước ngoài có quyền nhận thừa kế tài sản tại Việt Nam.
Tuy nhiên, nếu di sản là quyền sử dụng đất mà pháp luật không cho phép người nước ngoài đứng tên thì người thừa kế sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, người nhận thừa kế thường phải:
- Chuyển nhượng tài sản cho người có đủ điều kiện sở hữu;
- Hoặc nhận giá trị bằng tiền từ việc xử lý tài sản.
Do đó, quyền nhận thừa kế không đồng nghĩa với việc đương nhiên được đứng tên toàn bộ các loại bất động sản tại Việt Nam.
6. Một số rủi ro pháp lý trong thực tiễn
Trên thực tế, do chưa hiểu rõ quy định pháp luật nên nhiều cá nhân nước ngoài đã thực hiện các giao dịch tiềm ẩn rủi ro như:
- Nhờ người Việt Nam đứng tên hộ bất động sản;
- Góp vốn mua đất nhưng không đứng tên trong hồ sơ pháp lý;
- Ký các thỏa thuận dân sự nhằm che giấu giao dịch thực tế.
Các giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu nếu bị xác định là giao dịch giả tạo hoặc nhằm lách luật.
Khi tranh chấp xảy ra, người nước ngoài thường gặp nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền lợi của mình trước cơ quan có thẩm quyền.
Vì vậy, việc tuân thủ đúng các hình thức sở hữu được pháp luật cho phép là yêu cầu đặc biệt quan trọng.
7. Bình luận và kiến nghị
Việc cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam là bước tiến quan trọng trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần:
- Thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài;
- Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển;
- Tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài sinh sống, làm việc lâu dài tại Việt Nam.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng:
Thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu công khai về các dự án cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở.
Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục xác nhận điều kiện sở hữu nhà ở đối với cá nhân nước ngoài.
Thứ ba, hoàn thiện cơ chế quản lý việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở.
Thứ tư, tăng cường kiểm soát các giao dịch nhờ đứng tên hộ nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh trong thực tiễn.
8. Kết luận
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, người nước ngoài không được đứng tên quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân và cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm chủ thể được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Tuy nhiên, người nước ngoài vẫn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện của Luật Nhà ở năm 2023. Quyền sở hữu này được thực hiện trong phạm vi nhất định về loại nhà ở, khu vực được phép sở hữu, số lượng nhà ở và thời hạn sở hữu.
Trong bối cảnh hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý về sở hữu bất động sản của người nước ngoài cần tiếp tục được nghiên cứu nhằm vừa bảo đảm môi trường đầu tư minh bạch, hấp dẫn, vừa bảo vệ hiệu quả lợi ích quốc gia, an ninh và chủ quyền đất đai của Việt Nam.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Khương Ngọc Lan