Tranh chấp đất đai, ngay cả khi đã có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), không phải là điều hiếm gặp. Những tranh chấp này có thể phát sinh từ nhiều vấn đề như tranh chấp ranh giới, quyền tiếp cận, hoặc sử dụng đất cho các mục đích khác nhau. Dưới đây là cái nhìn tổng quan về cách giải quyết những tranh chấp này theo quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam.
1. Hiểu Về Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất
Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, thường được gọi là “sổ đỏ” do màu sắc của nó, là một tài liệu pháp lý do nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức. Tuy nhiên kể từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi chính xác là “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác khác gắn liền với đất”.
Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 định nghĩa thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
2. Đất đai đã có giấy chứng nhận thì có xảy ra tranh chấp được không?
Tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều người trong quan hệ đất đai
Đất đai đã có giấy chứng nhận vẫn xảy ra tranh chấp như đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Pháp luật cũng thừa và có chế tài để giải quyết dạng tranh chấp này khi đã có quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
3. Nguyên Nhân Phổ Biến Của Tranh Chấp Đất Đai
Ngay cả khi đã có GCNQSDĐ, tranh chấp vẫn có thể xảy ra. Các nguyên nhân phổ biến bao gồm:
– Tranh Chấp Ranh Giới: Mâu thuẫn về ranh giới chính xác của đất.
– Quyền Tiếp Cận: Xung đột về quyền đi lại hoặc tiếp cận đất.
– Thay Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất: Tranh chấp phát sinh từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất mà không được sự đồng ý của tất cả các bên liên quan.
4. Khung Pháp Lý Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai
Tranh chấp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng là một dạng tranh chấp dân sự. Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 có thể hiện rõ quan điểm giải quyết tranh chấp của nhà nước đó là khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại cơ sở. Việc hòa giải tại cơ sở là một thủ tục bắt buộc trước khi tiến hành khởi kiện tại tòa án theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
Khi các bên tranh chấp không thể tự hòa giải, thì Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ phải đứng ra hòa giải tiếp. Việc hòa giải này phải được lập thành biên bản và có chữ ký của các bên và cũng như nội dung xác nhận là việc hòa giải thành hay không thành. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên liên quan cũng như phải được lưu hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
Các bước tiến hành hòa giải tại cơ sở do Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành
Các bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã được tiến hành dựa theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019, 2020 về quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 liên quan đến thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
Bước 1: Các bên xảy ra tranh chấp nếu không tự thỏa thuận được sẽ tiến hành gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã.
Bước 2: Sau khi nhận được đơn yêu cầu, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc xác minh để tiến hành hòa giải như sau:
Cán bộ có thẩm quyền phải tiến hành thẩm tra, xác minh để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp. Sau đó tiến hành thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp liên quan đến các nội dung cần làm rõ như: nguồn gốc đất xảy ra tranh chấp, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
Sau khi đã thu thập tài liệu, thẩm tra và xác minh thực tế thì tiến hành thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng hòa giải; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc; tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời địa phương biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư địa phương. Tùy từng trường hợp cụ thể mà có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên.
Sau khi thành lập Hội đồng hòa giải thì tiến hành tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp. Cuộc họp bao gồm các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giả cũng như có thêm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi đầy đủ các bên tranh chấp, nếu một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Bước 3: Thông báo cho các bên tranh chấp về kết quả hòa giải.
Kết quả hòa giải liên quan đến vấn đề tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản. Trong biên bản phải đảm bảo được các nội dung như sau: Thời gian, địa điểm tiến hành phiên hòa giải; thành phần tham dự; tóm tắt nội dung tranh chấp phải được thể hiện rõ về nguồn gốc cũng như thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp có kèm theo kết quả đã được xác minh; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận được.
Trong trường hợp đã tiến hành hòa giải thành có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì lúc này Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để tiến hành điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gửi biên bản hòa giải đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
5. Lợi Thế Của Việc Có GCNQSDĐ Trong Giải Quyết Tranh Chấp
Người sử dụng đất đã có giấy tờ để xác định quyền sử dụng của mình đất sẽ có nhiều lợi ích nếu phát sinh tranh chấp mang lại lợi ích gì cho người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp. Dưới đây là các quyền lợi của người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:
– Quyền sử dụng:
Đây là quyền mà chủ sở hữu được sử dụng tài sản của mình theo ý chí riêng của mình. Quyền sử dụng này chỉ cần không gây thiệt hại hoặc gây ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng cũng như xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
– Quyền định đoạt:
Quyền định đoạt là quyền mà chủ sở hữu có quyền tài sản, quyền tài sản, cũng như từ bỏ quyền sở hữu tài sản…
Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có các quyền:
Người sử dụng đất hợp pháp, đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản có liên quan đến đất;
Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu từ từ đất thuộc quyền sử dụng của mình;
Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước xây dựng để phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
Người sử dụng đất được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;
Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi bị người khác xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai mà người đó đang có quyền sử dụng;
Được nhận bồi thường trong trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi đất;
Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình cũng như các hành vi vi phạm về đất đai khác.
– Công Nhận Pháp Lý: Giấy chứng nhận là bằng chứng pháp lý về quyền sử dụng đất, giúp dễ dàng khẳng định quyền lợi.
– Rõ Ràng Về Ranh Giới: GCNQSDĐ bao gồm thông tin chi tiết về ranh giới đất, giúp giải quyết tranh chấp ranh giới.
– Tiếp Cận Các Biện Pháp Pháp Lý: Người có GCNQSDĐ có quyền rõ ràng để tìm kiếm các biện pháp hành chính hoặc tư pháp
Các cập nhật pháp lý gần đây và các trường hợp điển hình nhấn mạnh tầm quan trọng của việc có GCNQSDĐ. Ví dụ, một trường hợp ở Bắc Ninh liên quan đến tranh chấp về diện tích đất được thu hồi cho một dự án công cộng. GCNQSDĐ đã đóng vai trò quan trọng trong việc xác định bồi thường đúng cho chủ đất.
Tóm lại, mặc dù việc có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất không hoàn toàn loại bỏ khả năng xảy ra tranh chấp, nhưng nó tăng cường đáng kể vị thế pháp lý của người sử dụng đất và cung cấp một khung pháp lý rõ ràng để giải quyết xung đột.
————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
_Nguyễn Thu Phương_