I. Tóm tắt nội dung vụ án
- Các bên:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị L cùng một số thành viên gia đình (ông M, ông N, ông S) là các chủ thửa đất liền kề.
- Bị đơn: Ông U là chủ thửa đất liền kề khác mà nguyên đơn cho rằng phần đất của ông U đã chắn hoặc chiếm giữ lối đi mà nguyên đơn có quyền sử dụng.
- Thửa đất tranh chấp & lối đi: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn mở lối đi qua phần đất của bị đơn để đảm bảo quyền đi lại hợp lý giữa các thửa đất của gia đình nguyên đơn.
- Căn cứ khởi kiện: Nguyên đơn căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 (quy định quyền lối đi qua bất động sản liền kề) và luật đất đai (theo thẩm quyền giải quyết vụ án đất đai).
- Quá trình xét xử: Vụ án được thụ lý từ năm 2017, qua nhiều quyết định hoãn, thay đổi phiên tòa cho đến ngày 09/03/2022 Tòa án nhân dân huyện Châu Thành ra bản án sơ thẩm số 08/2022/DS-ST.
II. Vấn đề pháp lý trọng tâm
- Quyền lối đi qua bất động sản liền kề: xác lập khi nào và trên cơ sở gì?
- Tuyến đường và thời gian hợp lý: lối đi phải đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại của chủ đất.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan: ai có trách nhiệm mở lối, bồi thường nếu có thiệt hại, khôi phục trạng thái nếu lối bị thay đổi.
- Chứng cứ xác lập quyền lối đi: hồ sơ địa chính, biên bản, chứng cứ sử dụng lâu dài, sự phản đối của chủ đất khác v.v.
- Thẩm quyền xét xử trong tranh chấp lối đi khi nó liên quan đến đất đai.
III. Lập luận của Tòa án và những nhận định quan trọng
- Tòa án nhận định quyền lối đi qua là quyền hỗ trợ (accessory right) gắn liền với quyền sử dụng đất của nguyên đơn.
- Tòa xem xét tờ bản đồ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và lịch sử sử dụng lối đi.
- Tòa áp dụng điều 254 BLDS 2015 và căn cứ luật đất đai để xác định quyền mở lối, nghĩa vụ mở lối, khôi phục hiện trạng nếu bị chắn hoặc sử dụng sai mục đích.
- Nếu bị đơn đã sử dụng phần đất để làm nơi để xe, thu phí, gây cản trở cho lối đi hợp lý của nguyên đơn, Tòa có thể buộc bị đơn chấm dứt việc sử dụng đó và mở lối cho nguyên đơn.
- Tòa cũng xét đến yếu tố “thực tế thuận lợi” và “tuyến đường hợp lý” — lối đi không nhất thiết phải rộng lớn, nhưng phải đảm bảo người đi lại bình thường.
IV. Bài học pháp lý và khuyến nghị
- Vai trò chứng cứ
Việc có sổ đỏ, bản đồ địa chính, biên bản bàn giao, hình ảnh, chứng cứ sử dụng lối đi từ trước… rất quan trọng. Trong vụ này, nguyên đơn đã xuất trình các giấy tờ liên quan để chứng minh lối đi từ trước. - Xác định tuyến đường hợp lý
Khi lập lối đi mới, không thể yêu cầu bị đơn mở lối dài, rộng vô lí; phải đảm bảo tính hợp lý so với vị trí thửa đất, khả năng sử dụng. - Trách nhiệm mở lối và chi phí
Bên bị kiện nếu phá lối hoặc sử dụng sai mục đích có trách nhiệm bồi thường chi phí khôi phục trạng thái ban đầu, chi phí đo đạc, chi phí đào đắp, v.v. Tòa án có quyền ấn định chi phí này. - Hiện trạng và việc giữ ổn định lối đi
Khi có tranh chấp, nếu nguyên đơn đã sử dụng lối đi trong thời gian dài, có sự chấp nhận ngầm của chủ đất khác, điều này có thể là cơ sở xác lập quyền. - Khuyến nghị cho nhà đầu tư / người mua đất
- Khi mua/nhận quyền sử dụng đất, kiểm tra kỹ hồ sơ lối đi, ranh giới, biên bản phân chia.
- Nếu có lối đi phục vụ nhiều thửa, cần ghi rõ trong giấy tờ chuyển nhượng hoặc hợp đồng.
- Trong hợp đồng mua bán hoặc hợp tác BĐS, nên có điều khoản đảm bảo quyền lối đi, phương án xử lý nếu bị tranh chấp.
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn; - Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
NHM