Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do không bảo đảm ý chí tự nguyện của bên chuyển nhượng
Tóm tắt vụ việc:
Bà Nguyễn Thị S được đứng tên quyền sử dụng thửa đất số I tại phường U2, thị xã T1, tỉnh Bình Dương. Trong các năm 2007, 2009 và 2010, bà S cùng con trai là ông Trương Thanh T3 nhiều lần giao dịch với ông Nguyễn Văn M và bà Trần Thị U liên quan đến việc chuyển nhượng toàn bộ phần đất còn lại. Tổng số tiền ông M, bà U đã giao thực tế là 104 triệu đồng.
Ngày 21/7/2010, bà S ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 420m² với giá 303 triệu đồng; hợp đồng được chứng thực tại UBND phường và sau đó ông M, bà U được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/8/2010. Sau đó phát sinh tranh chấp khi phía gia đình bà S cho rằng bà S không biết chữ, sức khỏe tâm thần bị hạn chế, việc giao kết không phản ánh đúng ý chí tự nguyện của bà.
Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/7/2010, đồng thời hủy các giao dịch liên quan được xác lập trong các năm 2007 và 2009. Do thửa đất đã thuộc diện bị Nhà nước thu hồi toàn bộ, Tòa án phân chia quyền hưởng tiền bồi thường theo phần giá trị mà các bên thực tế đã thực hiện.
Nguyên tắc pháp lý và nhận định của Tòa án:
Tòa án xác định, mặc dù tại thời điểm ký hợp đồng ngày 21/7/2010 chưa có quyết định tuyên bố bà S mất năng lực hành vi dân sự, nhưng hồ sơ vụ án thể hiện bà S mù chữ, chỉ điểm chỉ vào hợp đồng, hợp đồng không có người làm chứng, không có chữ ký xác nhận của người thân trực tiếp cùng sinh sống, trong khi Phiếu khám sức khỏe tâm thần ngày 21/10/2010 kết luận bà S đang trong giai đoạn trầm cảm, khả năng nhận thức và điều khiển hành vi bị hạn chế, cần người giám hộ.
Từ đó, Tòa án cho rằng giao dịch ngày 21/7/2010 “không đảm bảo đúng ý chí tự nguyện, tự định đoạt về tài sản của bà S” và vi phạm các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự cũng như quy định về công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng bị tuyên vô hiệu kể từ thời điểm xác lập.
Đối với các giao dịch năm 2007 và 2009, Tòa án nhận định đây là các giao dịch thực tế đã có giao nhận tiền nhưng không bảo đảm về hình thức pháp lý; riêng văn bản “cho tặng” năm 2009 còn có dấu hiệu giả tạo. Tuy nhiên, do các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ, Tòa án không đơn thuần khôi phục nguyên trạng mà tính toán tỷ lệ giá trị thực hiện để phân chia quyền lợi bồi thường khi đất bị thu hồi.
Bài học thực tiễn:
Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt đối với người chuyển nhượng lớn tuổi, không biết chữ hoặc có dấu hiệu hạn chế khả năng nhận thức, bên nhận chuyển nhượng cần đặc biệt bảo đảm việc xác lập giao dịch thể hiện rõ ý chí tự nguyện của bên bán. Việc chỉ có chứng thực hình thức chưa đủ để bảo đảm hiệu lực giao dịch nếu sau này có căn cứ cho thấy ý chí của bên chuyển nhượng không thực sự tự do và minh bạch.
Ngoài ra, trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản được thực hiện qua nhiều giai đoạn, giấy tay, giao tiền nhiều đợt hoặc thay đổi nội dung thỏa thuận, việc lưu giữ đầy đủ chứng cứ về từng lần thanh toán, phạm vi tài sản chuyển nhượng và tình trạng pháp lý của đất là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp.
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
- Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn; - Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Thùy Dương