ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO NGUYÊN TẮC THỊ TRƯỜNG

Tác động của việc bỏ “Khung giá đất” đến chi phí đền bù và giá thành dự án

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) đã chính thức khai tử “Khung giá đất” (do Chính phủ ban hành 5 năm/lần) và thay thế bằng cơ chế “Bảng giá đất sát giá thị trường” (cập nhật hàng năm). Đây là sự chuyển dịch từ mệnh lệnh hành chính sang quy luật cung cầu.

Sự thay đổi này tạo ra hiệu ứng domino mạnh mẽ lên toàn bộ chuỗi phát triển dự án bất động sản, cụ thể ở hai khía cạnh: Giải phóng mặt bằng (GPMB) và Giá vốn đầu vào.

1. Tác động đến Chi phí đền bù & Giải phóng mặt bằng (GPMB)

Trước đây, nguyên nhân hàng đầu khiến các dự án “đắp chiếu” hàng thập kỷ là do cơ chế “2 giá”: Giá đền bù theo quy định Nhà nước quá thấp so với giá thị trường, khiến người dân không đồng thuận giao đất.

A. Tích cực: Gỡ nút thắt tiến độ

• Giảm khiếu kiện: Khi giá đền bù tiệm cận giá thị trường, người dân sẽ dễ dàng chấp nhận phương án bồi thường hơn.
• Rút ngắn thời gian pháp lý: Thời gian GPMB có thể được rút ngắn đáng kể (thay vì kéo dài 5-10 năm như trước). Đối với chủ đầu tư, thời gian là vàng. Việc đưa dự án vào kinh doanh sớm giúp giảm chi phí lãi vay và xoay vòng vốn nhanh.

B. Tiêu cực: Gánh nặng dòng tiền ban đầu (Cash-flow Shock)

• Chi phí đền bù tăng vọt: Dự kiến chi phí GPMB tại các khu vực đô thị hoặc ven đô có thể tăng từ 2-5 lần so với trước đây.
• Áp lực vốn chủ sở hữu: Doanh nghiệp phải chuẩn bị một lượng tiền mặt khổng lồ ngay từ giai đoạn đầu (Pre-development). Điều này sẽ thanh lọc thị trường: Các chủ đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc vốn mỏng sẽ không thể trụ lại.

2. Tác động đến Giá thành dự án và Giá bán đầu ra

Việc bỏ khung giá đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản.

A. Tiền sử dụng đất (Land Use Fee) tăng mạnh

Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ tài chính lớn nhất mà chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước để được cấp sổ đỏ.

• Cơ chế cũ: Tính dựa trên Bảng giá đất (thường chỉ bằng 30-40% giá thị trường) nhân với hệ số điều chỉnh K.
• Cơ chế mới: Tính dựa trên giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường.$\rightarrow$ Hệ quả: Chi phí này sẽ tăng đột biến, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá vốn hàng bán (COGS).

B. Hiệu ứng “Té nước theo mưa” lên giá nhà

Doanh nghiệp kinh doanh vì lợi nhuận, mọi chi phí đầu vào tăng thêm sẽ được cộng vào giá bán đầu ra.

• Công thức: Giá nhà = Chi phí đất (tăng) + Chi phí xây dựng + Chi phí tài chính + Lợi nhuận kỳ vọng.
• Dự báo: Giá chung cư, nhà phố thương mại (đặc biệt là các dự án mới phê duyệt sau 2025) sẽ khó có chuyện giảm. Cơ hội sở hữu nhà giá rẻ tại các đô thị lớn ngày càng hẹp lại.

3. Các phương pháp định giá mới (Cần lưu ý)

Luật Đất đai 2024 quy định 4 phương pháp định giá đất chủ yếu. Doanh nghiệp cần nắm vững để bảo vệ quyền lợi khi làm việc với đơn vị tư vấn định giá:

1. Phương pháp so sánh: Dựa trên giá giao dịch của ít nhất 03 thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng trên thị trường.
2. Phương pháp thu nhập: Dựa trên thu nhập ròng bình quân năm từ đất (áp dụng cho đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở).
3. Phương pháp thặng dư (Residual Method): Quan trọng nhất với dự án BĐS.
   • Giá đất = Tổng doanh thu phát triển giả định – Tổng chi phí phát triển giả định.
   • Rủi ro: Việc xác định “giả định” rất nhạy cảm. Nếu cơ quan định giá ước tính doanh thu tương lai quá cao $\rightarrow$ Giá đất doanh nghiệp phải nộp sẽ bị đội lên vô lý.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng cho các trường hợp tính tiền bồi thường hoặc tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm.

4. Khuyến nghị chiến lược cho Doanh nghiệp (Strategic Action)

Để thích ứng với “luật chơi” mới, doanh nghiệp cần:

1. Rà soát lại FS (Nghiên cứu khả thi): Đối với các dự án đang theo đuổi, cần tính toán lại NPV và IRR dựa trên kịch bản chi phí đất mới. Nếu biên lợi nhuận quá mỏng, cần cân nhắc dừng hoặc chuyển nhượng dự án.
2. M&A Dự án sạch: Xu hướng M&A sẽ bùng nổ. Các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính sẽ ưu tiên mua lại các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đã có đất sạch để tránh rủi ro biến động giá đất trong tương lai.
3. Chuẩn bị hồ sơ định giá độc lập: Khi làm việc với cơ quan nhà nước về xác định tiền sử dụng đất, doanh nghiệp nên thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để có cơ sở phản biện, tránh bị áp giá quá cao so với thực tế thị trường.

Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.

1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
   email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
   email: tmle@tlalaw.vn
   Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
   Website: https://tlalaw.vn/
   Hotline: 0906246464

Nguyễn Hiền Mai