Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, không ít doanh nghiệp và hộ kinh doanh rơi vào tình trạng khó khăn tài chính, dẫn đến việc chậm nộp hoặc nợ thuế. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, bán đất để xoay vòng vốn hoặc tái cơ cấu tài chính lại khá phổ biến. Một câu hỏi pháp lý thường xuyên được đặt ra: “Nếu đang nợ thuế kinh doanh thì có được quyền bán đất không?”
Đây không chỉ là thắc mắc của các doanh nghiệp đang hoạt động mà còn là mối quan tâm của nhiều cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch bất động sản, bởi việc mua phải đất thuộc diện bị kê biên hoặc hạn chế giao dịch có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.
1. Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật
Ngoài ra, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiên quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (quy định tại khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
2. Phân biệt giữa nợ thuế kinh doanh và nghĩa vụ tài chính đất đai
| Tiêu chí | Nợ thuế kinh doanh | Nghĩa vụ tài chính về đất đai |
| Cơ sở pháp lý | Luật Quản lý thuế 2019 | Luật đất đai 2024 |
| Bản chất | Thuế kinh doanh là các khoản thuế phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ | Nghĩa vụ tài chính đất đai là các khoản tiền phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng đất |
| Đặc điểm | Gắn với hoạt động kinh doanh, không gắn trực tiếp với quyền sử dụng đất.Nếu chậm nộp, cơ quan thuế có thể cưỡng chế bằng các biện pháp như phong tỏa tải khoản, kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản… (Điều 125 Luật Quản lý Thuế 2019). Chỉ khi cơ quan thuế ra quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất thì lúc đó đất mới bị hạn chế giao dịch. | Gắn trực tiếp với thửa đất. Nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. |
| Một số ví dụ | Thuế giá trị gia tăng (VAT)Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động kinh doanhThuế xuất khẩu, thuế nhập khẩuThuế môn bài | Tiền sử dụng đất (khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng)Tiền thuê đất Thuế sử dụng đất phi nông nghiệpLệ phí trước bạ khi đăng ký biến động quyền sử dụng đất |
3. Trường hợp được bán đất khi đang nợ thuế kinh doanh
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan trực tiếp đến thửa đất và đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong trường hợp người sử dụng đất chỉ đang nợ thuế kinh doanh thông thường,những khoản này không gắn trực tiếp với thửa đất nên không phải là điều kiện cản trở việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, về nguyên tắc, người sử dụng đất vẫn có quyền bán đất, miễn là thửa đất đó chưa bị kê biên, phong tỏa theo quyết định cưỡng chế của cơ quan thuế theo Điều 125 Luật Quản lý thuế 2019.
Ngược lại, nếu người sử dụng đất đang còn nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc đang trong tình trạng được ghi nợ, giãn nợ, thì theo khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai 2024, phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ trước khi thực hiện chuyển nhượng. Trong trường hợp này, nếu chưa thanh toán, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên và giao dịch sẽ không thể hoàn tất.
Kết luận: Người đang nợ thuế kinh doanh thông thường vẫn có thể bán đất, trừ khi cơ quan có thẩm quyền đã áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên đối với thửa đất. Tuy nhiên, nếu khoản nợ liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính về đất đai thì phải hoàn thành đầy đủ trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
————————————————
Liên hệ Luật sư tư vấn:
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Nguyễn Dương Anh Vũ