Hiện nay, các giao dịch dân sự có yêu cầu về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ diễn ra ngày càng phổ biến. Các biện pháp này được đề ra nhằm mục đích bảo đảm các cam kết trong hợp đồng giữa các bên sẽ được các bên thực hiện nghiêm túc, đầy đủ. Một trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là đặt cọc, được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, do sự hạn chế về hiểu biết pháp luật giữa các bên, nhiều trường hợp hợp đồng đặt cọc giữa các bên bị Tòa án tuyên vô hiệu, dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý bất lợi mà các bên không mong muốn. Do đó, bài viết dưới đây sẽ trình bày một số trường hợp điển hình dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu, đồng thời bình luận về một bản án liên quan đến vấn đề này.
I. Đặt cọc
- Khái quát về đặt cọc
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản đặt cọc có thể là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.
Tùy thuộc vào mức độ thực hiện hợp đồng của các bên, tài sản đặt cọc sẽ được giải quyết như sau:
– Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Về bản chất, đặt cọc là một giao dịch dân sự được thực hiện giữa bên đặt cọc và bên nhận cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên. Do đó, quy định về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc sẽ tuân theo quy định của Bộ luật Dân năm năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Bên cạnh quy định về điều kiện có hiệu lực, luật cũng quy định rõ ràng các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, bao gồm các quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015:
- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Như đã nói ở trên, hợp đồng đặt cọc mang bản chất là một giao dịch dân sự, nên các trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu chính là các trường hợp được quy định từ Điều 123 đến Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2015. Có thể loại trừ Điều 129 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức bởi hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải lập thành văn bản.
II. Bản án phúc thẩm số 1043/2023/DS-PT của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
- Tóm tắt nội dung vụ án
Ngày 8/7/2019, nguyên đơn là ông Trương Văn T có làm đơn khởi kiện Công ty Cổ phần địa ốc T đến Tòa án nhân dân Quận 4, Thánh phố Hồ Chí Minh.
Theo nguyên đơn trình bày, ngày 29/8/2019, ông cùng Công ty T ký hợp đồng đặt cọc số A1714/HĐĐC-TTLAND để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán bất động sản là căn hộ A17.14 thuộc dự án L. Hợp đồng có thỏa thuận rõ về thời điểm ký kết hợp đồng mua bán bất động sản và thời điểm bàn giao bất động sản. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T đã thực hiện nghĩa vụ đóng tiền cho Công ty T, lần 1 đóng 30% giá trị hợp đồng đặt cọc, lần 2 đóng 20% giá trị hợp đồng đặt cọc, tổng cả hai lần, số tiền đặt cọc ông T đã đóng cho Công ty T là 1.226.013.000 đồng. Tuy nhiên, đã hơn 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, Công ty T vẫn không thể thực hiện việc ký hợp đồng mua bán bất động sản và đã nhiều lần đơn phương thay đổi thời điểm ký kết hợp đồng cũng như bàn giao căn hộ. Theo nguyên đơn, đây là hành vi vi phạm thỏa thuận hợp đồng nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Công ty T hoàn trả số tiền cọc 1.226.013.000 đồng, đồng thời trả tiền phạt cọc tương đương giá trị tiền cọc là 1.226.013.000 đồng, tổng giá trị yêu cầu Công ty T thanh toán là 2.452.026.000 đồng.
Theo bị đơn trình bày, bị đơn thừa nhận đã nhận của nguyên đơn số tiền là 1.226.013.000 đồng và đến nay vẫn chưa thực hiện được nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, việc không thực hiện được nghĩa vụ trong hợp đồng xuất phát từ sự thay đổi về chính sách và chủ trương của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, dẫn đến chủ đầu tư của dự án L phải điều chỉnh lại toàn bộ hồ sơ thiết kế. Đây là sự kiện bất khả kháng. Do đó, Công ty T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời có yêu cầu phản tố về việc tuyên Hợp đồng đặt cọc số A1714/HDĐC-TTLAND cùng tất cả phụ lục đính kém và văn bản phát sinh liên quan đến hợp đồng là vô hiệu.
Bản án dân sự sơ thầm số 70/2023/DS-ST ngày 19/6/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:
1, Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Trương Văn T, buộc Công ty T trả lại cho ông T số tiền đặt cọc là 1.226.013.000 đồng;
2, Chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty T, tuyên Hợp đồng đặt cọc số A1714/HDĐC-TTLAND cùng tất cả phụ lục đính kèm và các văn bản liên quan phát sinh từ hợp đồng là vô hiệu do vi phạm điều cấm của Luật.
Nguyên đơn kháng cáo toàn bộ Bản án số 70/2023/DS-ST. Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi xem xét lại một lần nữa toàn bộ tình tiết vụ án cùng với các bằng chứng do các bên cung cấp, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tuyên: Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn
2. Bình luận về Bản án số 1043/2023/DS-PT của Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà
- Về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Xét thấy, căn cứ nội dung Văn bản số 5337/VP-NCPC ngày 09/7/2021của UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Văn bản số 12094/SXD-PTN&TTBĐS ngày26/9/2019 và Văn bản số 8623/SXD-PTĐT ngày 23/8/2021 của Sở Xây dựngThành phố Hồ Chí Minh, có cơ sở để xác định: Tại thời điểm hai bên nguyên đơn và bị đơn thực hiện xác lập giao dịch cọc thì mục đích và đối tượng hai bên hướng tới để giao kết hợp đồng mua bán là căn hộ chung cư thuộc dự án L, nhưng căn hộ đó là bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có các điều kiện để được đưa vào kinh doanh, theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể: chưa có hồ sơ dự án, chưa có bản vẽ thiết kế thi công được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu về việc đã hoàn thành xây dựng phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc phần móng của tòa nhà. Đồng thời, cũng chưa có văn bản thông báo của chủ đầu tư cho cơ quan quản lý nhà ở về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Theo Luật kinh doanh bất động sản, đối với bất động sản hình thành trong tương lai để được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định bắt buộc. Tại giao dịch do hai bên xác lập là căn hộ hình thành trong tương lai thuộc dự án L, nhưng “Dự án L tại số 4 và 4A đường N, Phường 8, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh” chưa được triển khai thực hiện và cũng chưa được xác định chủ đầu tư dự án là “Công ty TNHH L”. Tuy vậy, nguyên đơn và bị đơn vẫn thực hiện giao dịch cọc để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán đối với bất động sản hình thành trong tương lai chưa có điều kiện đưa vào kinh doanh, là đã vi phạm điều cấm của luật, giao dịch của hai bên bị vô hiệu là có căn cứ.
Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh thay đổi quyền nghĩa vụ từ khi xáclập và hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, quyết định buộc bị đơn là Công ty T phải trả lại số tiền nhận cọc là có căn cứ, đúng với quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự.
- Về yêu cầu phạt cọc
Căn cứ thỏa thuận của hai bên tại hợp đồng đặt cọc, ghi nhận tại hợp đồng về bên B là bên đặt cọc “đã hiểu rõ các vấn đề liên quan Dự án, đã hiểu kỹ về tình trạng pháp lý hiện tại của Dự án và cam kết không khiếu nại, đã đồng ý đặt cọc”. Như vậy, căn cứ ghi nhận này tại văn bản đặt cọc thì phải xác định bên đặt cọc đã hiểu, đã biết về tình trạng pháp lý trước khi xác lập giao dịch nhưng vẫn chấp nhận đặt cọc và cam kết không khiếu nại. Giao dịch hai bên xác lập vi phạm điều cấm của luật, cả hai đều biết và không có căn cứ để chứng minh một bên lừa dối hay giả tạo, do đó trường hợp này không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
Mặt khác, thỏa thuận của hai bên về “Sự kiện bất khả kháng” quy định tại Điều 7 của hợp đồng có nội dung về “sự kiện” dẫn đến việc chủ đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án và/hoặc không thể hoàn thành việc xây dựng bất động sản là: “(b) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Hai bên thỏa thuận trường hợp nếu sự kiện bất khả kháng xảy ra kéo dài hơn 90 ngày mà không thể khắc phục thì một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không xem là vi phạm và không bị phạt cọc (tại Điều 7.4). Vì vậy yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là cũng không có cơ sở chấp nhận.
Ngoài ra, Điều 5 tại Hợp đồng đặt cọc cũng quy định về việc xử lý khi vi phạm hợp đồng, theo đó mức phạt cọc tối đa là 20% giá trị hợp đồng đặt cọc, do đó nguyên đơn yêu cầu khoản phạt cọc có giá trị bằng 100% giá trị hợp đồng đặt cọc là không có cơ sở.
Như vậy, có thể thấy được quyết định của Tòa án nhân dân Quận 4 và Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.
Liên hệ Luật sư tư vấn – Công ty Luật TNHH TLA
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về vấn đề này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn.
Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn
-Vũ Thanh Thảo-