1. Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015):
- Điều 117: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức giao dịch phù hợp quy định pháp luật.
- Điều 123: Giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội.
- Điều 131: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
- Điều 422: Hợp đồng chấm dứt khi mục đích của hợp đồng không thể thực hiện được.
- Luật Đất đai năm 2013:
- Điều 49: Trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất bình thường (chuyển nhượng, tặng cho, cấp sổ đỏ).
- Điều 95 và Điều 170: Quy định về đăng ký đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó việc cấp giấy chứng nhận phải căn cứ vào tình trạng pháp lý tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ.
2. Giải quyết tình huống
Trường hợp 1: Đất phát sinh quy hoạch sau khi nộp hồ sơ
- Nếu tại thời điểm nộp hồ sơ, đất chưa nằm trong quy hoạch sử dụng đất (có xác nhận của UBND cấp xã/huyện tại trích lục quy hoạch), thì cơ quan đăng ký đất đai có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Việc sau đó thửa đất được đưa vào quy hoạch không ảnh hưởng đến quyền lợi của người nộp hồ sơ, vì quyền được cấp sổ đỏ đã phát sinh từ thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ (căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013).
Trường hợp 2: Đất đã nằm trong quy hoạch trước khi cơ quan giải quyết hồ sơ
- Nếu tại thời điểm cơ quan tài nguyên thẩm tra hồ sơ mà đất đã có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (kèm quyết định thu hồi đất trong năm), thì hồ sơ thường bị tạm dừng và không được cấp sổ đỏ.
- Nếu đất mới chỉ thuộc quy hoạch tổng thể lâu dài, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì người sử dụng đất vẫn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.
3. Hệ quả của hợp đồng
- Hợp đồng mua bán đất giữa hai bên có điều khoản: “Thanh toán khi có sổ đỏ”.
- Nếu việc cấp sổ đỏ không thể thực hiện được do thửa đất đã rơi vào diện quy hoạch và thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì:
- Hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu do mục đích không thể thực hiện được (Điều 117, Điều 123 BLDS 2015).
- Hoặc hợp đồng bị chấm dứt theo Điều 422 BLDS 2015.
- Khi đó, áp dụng Điều 131 BLDS 2015: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu đã giao tiền thì phải trả lại, nếu đã giao đất thì trả lại đất; nếu có thiệt hại thì bên có lỗi phải bồi thường.
4. Nhận xét và đánh giá
- Đây là rủi ro khách quan do chính sách quản lý, quy hoạch đất đai của Nhà nước, không hoàn toàn do lỗi chủ quan của một bên.
- Việc hợp đồng có điều kiện thanh toán “khi có sổ đỏ” là một điểm tích cực, giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên bán (Bên A) và bên mua (Bên B), hạn chế rủi ro tranh chấp.
- Tuy nhiên, vụ việc cũng phản ánh sự thiếu thẩm định quy hoạch trước khi ký hợp đồng. Nếu các bên tra cứu thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên môi trường trước khi giao dịch thì đã có thể phòng ngừa rủi ro.
- Đối với Bên A (người bán đất): cần trung thực, cung cấp đầy đủ thông tin quy hoạch để tránh trách nhiệm pháp lý và bồi thường thiệt hại.
- Đối với Bên B (người mua đất): cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên & Môi trường trước khi đặt bút ký hợp đồng.
- Đối với cơ quan Nhà nước: cần công khai, minh bạch và cập nhật kịp thời dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân tiếp cận dễ dàng.
- Về hoàn thiện pháp luật: nên có cơ chế bảo vệ người mua ngay tình trong trường hợp họ ký hợp đồng trước khi công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa kịp nộp hồ sơ.
h Liên hệ Luật sư tư vấn:
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0906246464
Khương Ngọc Lan