Xác định lỗi hỗn hợp trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý và việc phân chia thiệt hại khi hợp đồng không thể thực hiện
Tóm tắt vụ việc:
Ngày 15/4/2018, ông Trần Văn T cùng vợ chồng ông Lê Văn P và bà Nguyễn Thị T ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng nhà và đất tọa lạc tại số D khu phố A, phường A, Quận A (Quận 12), TP. Hồ Chí Minh với giá 1.180.000.000 đồng. Ngay sau khi ký, ông T đã giao đủ cho ông P số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Hai bên cam kết thời hạn đặt cọc là 01 tháng; nếu bên bán không bán phải bồi thường gấp đôi tiền cọc, còn bên mua không mua thì mất cọc.
Đến ngày 23/4/2018, ông T yêu cầu vợ chồng ông P ra Phòng Công chứng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận nhưng ông P từ chối và yêu cầu chuyển sang lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại. Nhận thấy căn nhà chưa có giấy tờ rõ ràng, hợp pháp và giấy tờ không đứng tên vợ chồng ông P, ông T không đồng ý lập vi bằng và đề nghị hủy giao dịch, trả lại tiền cọc. Vụ việc được hòa giải tại UBND phường nhưng không thành do ông P không đồng ý trả lại 100.000.000 đồng tiền cọc.
Ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông P và bà T liên đới trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (không yêu cầu phạt cọc). Quá trình giải quyết vụ án, ông P và bà T được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng đều vắng mặt không lý do.
Quyết định của Tòa án: Tòa án nhân dân Quận 12 chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, xác định cả hai bên đều có lỗi như nhau dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện. Tòa tuyên buộc ông Lê Văn P và bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Trần Văn T một nửa số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng.
Nguyên tắc pháp lý và nhận định của Tòa án:
1. Áp dụng nguyên tắc xác định lỗi hỗn hợp trong quan hệ đặt cọc
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, chế tài phạt cọc hoặc mất cọc chỉ áp dụng khi có một bên đơn phương từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong vụ án này, Tòa án đánh giá khách quan nguyên nhân hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện và xác định cả hai bên đều có lỗi ngang nhau:
- Lỗi của bên mua (ông T): Không cẩn trọng kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch; dù giấy tờ nhà đất không hề đứng tên ông P hay bà T nhưng vẫn vội vàng ký hợp đồng và giao tiền cọc lớn.
- Lỗi của bên bán (ông P, bà T): Biết rõ nhà đất chưa đủ điều kiện pháp lý, không thể làm thủ tục công chứng chuyển nhượng hợp pháp theo quy định nhưng vẫn cố tình lập lờ, hứa hẹn chuyển nhượng tại phòng công chứng nhằm tạo niềm tin để nhận tiền cọc của bên mua. Khi đến hạn lại yêu cầu “mua bán qua vi bằng” trái với thỏa thuận ban đầu.
Vì hai bên cùng có lỗi nên mỗi bên phải chịu một phần hậu quả tương ứng, không bên nào được hưởng phạt cọc hay phải chịu mất toàn bộ số tiền cọc. Việc Tòa án quyết định bên bán hoàn trả 50% số tiền cọc (50.000.000 đồng) là phù hợp với tinh thần giải quyết tranh chấp dân sự khi có lỗi hỗn hợp.
2. Tư cách đương sự và trách nhiệm liên đới của vợ chồng bên nhận cọc
Hợp đồng đặt cọc được ký kết bởi cả ông Lê Văn P và bà Nguyễn Thị T với tư cách bên bán. Mặc dù ông T chỉ nộp đơn ban đầu trực tiếp đối với ông P, nhưng căn cứ khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án đã đưa bà T vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Căn cứ nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng có sự tham gia của cả hai vợ chồng, việc tuyên buộc ông P và bà T cùng chịu trách nhiệm liên đới hoàn trả tiền cọc là bảo đảm tính triệt để trong việc thi hành án sau này.
3. Chính sách miễn án phí đối với người cao tuổi
Cả nguyên đơn (sinh năm 1945), bị đơn (sinh năm 1949) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (sinh năm 1958) đều trên 60 tuổi tính đến thời điểm xét xử năm 2019. Tòa án đã chủ động áp dụng Điều 2 Luật Người cao tuổi kết hợp với điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 để tuyên miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho các bên.
Bài học thực tiễn:
- Thẩm tra pháp lý nhà đất trước khi giao kết đặt cọc: Người mua tuyệt đối không ký kết hợp đồng đặt cọc và giao tiền khi chưa kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bản chính, bảo đảm người đứng tên ký hợp đồng cọc là người đứng tên trên Giấy chứng nhận (hoặc có văn bản ủy quyền hợp pháp có công chứng). Sự vội vàng, sơ sài trong khâu kiểm tra giấy tờ sẽ bị Tòa án coi là lỗi trực tiếp của bên mua, dẫn đến nguy cơ không thể đòi lại 100% số tiền đã đặt cọc khi giao dịch đổ vỡ.
- Rủi ro từ việc “mua bán nhà đất qua vi bằng”: Vi bằng của Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi giao nhận tiền hoặc giao nhận giấy tờ giữa các bên, hoàn toàn không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng/chứng thực và không có giá trị xác lập quyền sở hữu, sang tên nhà đất. Khi bên bán chuyển hướng từ cam kết “công chứng chuyển nhượng” sang “lập vi bằng”, bên mua cần tỉnh táo nhận diện rủi ro pháp lý và từ chối thực hiện.
- Chế tài đối với bên bán gian dối về tình trạng bất động sản: Việc bên bán biết rõ tài sản không đủ điều kiện công chứng nhưng vẫn lập lờ cam kết để nhận tiền đặt cọc có dấu hiệu gian dối trong giao kết hợp đồng dân sự. Trong các tranh chấp tương tự, bên nhận cọc không những không được áp dụng điều khoản “mất cọc” mà còn đối mặt với nghĩa vụ phải hoàn trả tiền và gánh chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng do lỗi cố ý của mình.
Liên hệ Luật sư tư vấn: Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
1. Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội,
email: vtpthanh@tlalaw.vn;
2. Luật sư Trần Mỹ Lê, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội;
email: tmle@tlalaw.vn
Địa chỉ: Tầng 7, số 06 Dương Đình Nghệ, Yên Hòa, Hà Nội
Website: https://tlalaw.vn/
Hotline: 0904267027
Nguyễn Thùy Dương