Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển nhanh chóng, thị trường bất động sản sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro trong các giao dịch. Nhằm bắt kịp sự phát triển này với mục tiêu tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, đảm bảo thị trường đất động sản hoạt động một cách minh bạch, bền vững, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vào ngày 28/11/2023. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, được kỳ vọng sẽ có nhiều tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh bất động sản trong tương lai.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có những sửa đổi, bổ sung mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Một số điểm mới nổi bật bao gồm:
Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có quy định chi tiết và chặt chẽ hơn về việc công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Cụ thể, tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, luật có quy định về các loại thông tin cần phải công khai đối với mỗi loại bất động sản, bao gồm thông tin về dự án bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng sẵn có; thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Thứ hai, siết chặt điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản. Nhằm đảm bảo sự an toàn cho hoạt động kinh doanh bất động sản, luật đã đặt ra nhiều điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân, buộc những chủ thể này phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã để kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ. Các doanh nghiệp muốn kinh doanh bất động sản cũng cần đáp ứng những điều kiện nhất định, trong đó có điều kiện quy định tại điểm c khoản 2 Điều 9: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án”.
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định về đặt cọc trong giao dịch bất động sản. Nhằm kiểm soát tốt hơn các giao dịch đặt cọc, Luật quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
Thứ tư, sửa đổi quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Cụ thể, Điều 25 Luật này nêu rõ việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm cả tiền đặt cọc, đồng thời giảm tỷ lệ thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai, tổng số tiền thanh toán trước không quá 50% giá trị hợp đồng thay vì ở mức không quá 70% như trước.
Thứ năm, hoàn thiện quy định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung nhiều quy định mới điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, bao gồm quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn (Điều 53), thành lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản (Điều 54), Điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 55), Quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 60)… Chính phủ có nghĩa vụ ban hành văn bản hướng dẫn những nội dung này.
Thứ sáu, siết chặt quy định về hành nghề môi giới bất động sản. Khoản 2 Điều 61 đã quy định rõ điều kiện để cá nhân hành nghề môi giới bất động sản:
“Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.”
Thứ bảy, bổ sung thêm các quy định về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trong đó, Luật quy định rõ những yêu cầu đối với các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Những cơ sở này có tư cách pháp nhân, được thành lập theo quy định của Luật Giáo dục nghề nghiệp, Luật Giáo dục đại học hoặc là doanh nghiệp được thành lập có ngành, nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn. Các điều kiện về cơ sở vật chất, nhân sự, giáo trình giảng dạy, hoạt động thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng được quy định đầy đủ.
Liên hệ Luật sư tư vấn – Công ty Luật TNHH TLA
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn
Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn
-Vũ Thanh Thảo-