Theo chia sẻ của khách hàng TLA Law, anh chia sẻ rằng mảnh đất anh mới mua được 2 năm, đang để không và chờ xây dựng, thì bị nhà hàng xóm lấn mất một phần khoảng 5m chiều sâu và gần 0,8m chiều dài theo thửa đất của anh.
TLA xin đưa ra các tư vấn cho khách hàng khi gặp trường hợp éo le như trên.
1. Khi hàng xóm xây nhầm trên đất của mình đã được cấp sổ đỏ thì phải làm gì?
2. Mình có quyền được đền bù bồi thường vì hành vi này của nhà hàng xóm không?
Theo quy định Luật đất đai 2024. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (Khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024). Từ thông tin khách hàng cung cấp, căn cứ quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản có liên quan, TLA law xin đưa ra một số các biện pháp xử lý để khách hàng tham khảo như sau:
- Hòa giải tranh chấp đất đai bằng cách tự thỏa thuận.
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng để giải quyết những vướng mắc, mâu thuẫn về đất đai giữa các bên. Hòa giải tạo cơ hội cho hai bên được gặp gỡ, bày tỏ mong muốn và nguyện vọng, cùng lắng nghe nhau và trình bày để tìm ra cách giải quyết tốt nhất cho một vấn đề.
- Trước khi tiến vào hòa giải. Quý khách hàng cần thực hiện rà soát lại ranh giới, mốc giới, các giấy tờ về quyền sử dụng đất của mình. Tiếp theo, thu thập các căn cứ để chứng minh ranh giới thửa đất của mình. Một số cách chứng minh có thể được áp dụng:
- Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khách hàng có thể nhờ cán bộ địa chính hoặc nhờ đơn vị đo đạc tư nhân tiến hành đo đạc để phân định ranh giới, mốc giới thửa đất theo sơ đồ thửa đất tại mục III của Giấy chứng nhận đã được cấp.
- Nếu trong Giấy chứng nhận chưa có mục sơ đồ thửa đất, đất chưa được cấp sổ. Quý khách hàng có thể xin trích lục các thông tin trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất của mình. Hàng xóm xin trích lục thông tin trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất của họ, từ đó xác định ranh giới, mốc giới được Nhà nước công nhận đối với thửa đất của cả hai bên trong tranh chấp. Từ đó các bên xác định được cụ thể phần diện tích mình được quyền sử dụng.
- Sau khi xác định được chính xác mốc ranh giới, mốc giới đất chứng minh nhà hàng xóm đã xây lấn sang thì quý khách có thể ưu tiên tiến hành thỏa thuận, giải quyết vụ việc với hàng xóm:
- Quý khách hàng cùng hàng xóm của mình có thể thỏa thuận việc giải quyết tranh chấp như: Nhà hàng xóm dừng thi công công trình, tháo dỡ phần công trình đã xây lấn sang nhà bạn hoặc các vấn đề khác theo ý chí, nguyện vọng chính đáng của mình.
- Nếu có thể giải quyết theo cách này, khách hàng có thể tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí, công sức.
- Đề nghị UBND Xã nơi có đất tiến hành hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024
- Đầu tiên, khách hàng phải làm đơn đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sau khi nhận được đơn sẽ thực hiện các công việc của mình như: thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và Ủy ban nhân dân cấp xã.phải có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Việc này được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.
- Ủy ban nhân dân xã tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai dựa trên tài liệu chứng cứ các bên cung cấp và kết quả xác minh vụ việc.
- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất, đồng thời, cấp mới Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất có thay đổi diện tích đất.
- Khởi kiện tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai.
- Điều 236 Luật đất đai 2024 quy định cụ thể về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nếu đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy chứng nhận sở hữu tương đương, Tòa án sẽ là nơi có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
- Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy chứng nhận sở hữu tương đương, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật đất đai 2024 này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
- Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Khoản 4, 5 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về mức phạt tiền tại nông thôn, thành thị dành cho những “người hàng xóm” xây nhầm:
- 4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;
b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.
- 5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.
- Bên cạnh đó, nhà nước còn quy định về biện pháp khắc phục hậu quả, buộc những người vi phạm phải thực hiện. Cụ thể như:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
- Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất.
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
- …
- Thông tin liên hệ
Vấn đề “Bị hàng xóm xây nhà nhầm trên đất của mình thì làm sao?” đã được TLA giải đáp thắc mắc ở bên trên. Luật sư tư vấn của TLA chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc.
Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về thẩm quyền bồi thường khi thu hồi đất … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn