Với việc được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, Luật Đất đai năm 2024 sẽ có nhiều ảnh hưởng tới lĩnh vực đất đai nói riêng và các lĩnh vực khác nói chung. Một trong số những lĩnh vực quan trọng đó chính là bất động sản và thị trường bất động sản. Với việc thị trường bất động sản bị “đóng băng” trong một thời gian dài, liệu những điểm mới trong Luật Đất đai năm 2024 sẽ tạo ra được những khác biệt gì cho lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản?
I. Về việc được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm nhà ở thương mại:
Theo điểm b, khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024:
“Điều 127. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
1. Việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
… b) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;”
Với quy định mới này, chủ đầu tư phải nhận 100% đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, nếu chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất, trong khu đất sẽ phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại.
Trường hợp mua đất (mới) làm dự án nhà ở thương mại, chủ đầu tư chỉ được mua 100% đất ở. Điều này sẽ “siết” việc làm dự án của nhà đầu tư, bởi trước đây các doanh nghiệp có quyền nhận chuyển nhượng đất khác ngoài đất ở để làm dự án nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Đồng thời, khoản 2 Điều 127 cũng có quy định:
“Điều 127. Sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất
… 2. Đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.”
Quy định mới sẽ hướng kịch bản phát triển dự án nhà ở tập trung vào hai hướng chính gồm Nhà nước thu hồi đất bán đấu giá hoặc khoanh vùng khu vực làm dự án sau đó đấu thầu chọn nhà đầu tư.
Riêng việc thỏa thuận, việc chỉ nhận đất ở buộc chủ đầu tư phải đủ lực mạnh để “gom” đủ đất làm dự án. Quy định này buộc chủ đầu tư phải có nguồn lực thật sự, hoặc phải cùng liên doanh, liên kết lại mới có thể đủ lực làm dự án. Từ đó, giúp thị trường sàng lọc những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm phát triển dự án, có năng lực…
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 122:
“Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
… 3. Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;
c) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;
d) Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Luật cũng quy định việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng… trong khi các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất. Như vậy, các nhà đầu tư bất động sản phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn.
Với quy định mới, các dự án sẽ sàng lọc số lượng dự án nhưng mở rộng về quy mô, hình thành nên các đại đô thị đầy đủ tiện ích và là sân chơi của các doanh nghiệp lớn, có tài chính, có năng lực phát triển đô thị.
II. Về việc bỏ khung giá đất:
Luật Đất đai đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp như tính tiền thuê đất, tính thuế sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất… Điều này có nghĩa Nhà nước sẽ tiếp cận với giá bất động sản theo giá trị thị trường, không theo khung giá đất Nhà nước ban hành 5 năm một lần như trước.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024:
“Điều 159. Bảng giá đất
… 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo…”
Có thể thấy, bảng giá đất này sẽ được cập nhật hằng năm, tiệm cận với giá thị trường, giúp người dân khi đền bù, giải phóng mặt bằng sẽ được hưởng mức đền bù nhiều hơn. Đặc biệt, quy định chặt chẽ này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ sẽ có nguy cơ buộc phải rời bỏ thị trường, sàng lọc lại thị trường khi doanh nghiệp không đủ nguồn tài chính để giải phóng mặt bằng phát triển dự án sẽ phải rút lui.
Ngoài ra, ưu điểm của quy định này sẽ tránh tình trạng trốn thuế, khai thấp giá bán, bán nhà “hai giá” khi chuyển nhượng bất động sản.
III. Siết chặt điều kiện, quy định về quỹ đất:
Theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Luật Đất đai năm 2024:
“Điều 22. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã
… 4. Tổ chức dịch vụ công về đất đai, bao gồm tổ chức đăng ký đất đai, tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức dịch vụ công khác được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ.”
Luật Đất đai năm 2024 quy định việc Nhà nước thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất tại địa phương sẽ giúp cho tổ chức này có vai trò trung gian đền bù thỏa đáng cho người dân để mang đất ra đấu giá. Điều này sẽ loại bỏ tình trạng các doanh nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư rồi xây nhà, phân lô bán nền, hưởng lợi lớn từ chênh lệch địa tô.
Nhìn một cách tổng quan, do luật đã siết lại những điều kiện, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, do đó những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất… sẽ dần dần tự sàng lọc, tự rời bỏ khỏi thị trường địa ốc.
Thị trường khi đó chỉ còn lại những chủ đầu tư có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính để phát triển dự án và làm ăn bài bản, điều này không những giúp thanh lọc thị trường mà quan trọng hơn là người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ giảm rủi ro. Người mua nhà lúc này cũng sẽ chỉ chọn những dự án đã có đất sạch, quỹ đất đã đầy đủ pháp lý để mua nhà ở hình thành trong tương lai và được phát triển bởi những nhà phát triển bất động sản có năng lực.
Liên hệ Luật sư tư vấn – Công ty Luật TNHH TLA
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn
Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn