Việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với thông tin trên sổ đỏ là một vấn đề pháp lý quan trọng đối với người sử dụng đất. Trong bài viết này, TLA sẽ đi vào chi tiết về quy định của pháp luật về việc xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với sổ đỏ và quyền lợi của người sử dụng đất trong quá trình này theo Luật đất đai 2024.
1. Quy định Chung về Giấy chứng nhận Quyền Sử dụng Đất (GCNQSDĐ)
Theo quy định của Luật, GCNQSDĐ được cấp cho người có quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Dưới đây là một số quy định quan trọng:
- Mỗi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất sẽ được cấp một GCNQSDĐ cho mỗi người.
Theo khoản 2 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: “2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất và chỉ sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Theo khoản 3 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: “3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật…”
- Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng thì phải ghi tên 2 vợ chồng vào GCNQSDĐ.
Theo khoản 4 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: “4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.”
- Tên trên GCNQSDĐ do các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình tự thoả thuận.
Theo khoản 5 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: “5. Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.”
- Trong trường hợp diện tích đất chênh lệch so với thông tin trên sổ đỏ, GCNQSDĐ sẽ được cập nhật dựa trên số liệu đo đạc thực tế.
Theo khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ: “6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.”
2. Xử lý Diện tích Đất Thực Tế Chênh Lệch
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp theo quy định tại Điều 137 của Luật này mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
a. Trường hợp diện tích Chênh lệch ít:
Nếu diện tích chênh lệch không đáng kể và không có tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thông tin trên GCNQSDĐ dựa trên số liệu đo đạc mới. (Theo khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024).
b. Trường hợp diện tích Chênh lệch lớn:
Trong trường hợp diện tích chênh lệch lớn và không có tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ thực hiện xác định lại diện tích đất thực tế và cấp GCNQSDĐ mới cho người sử dụng đất. (Theo khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024).
c. Trường hợp đất có xảy ra Tranh chấp:
Nếu có tranh chấp về diện tích đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết tranh chấp trước khi cập nhật thông tin trên GCNQSDĐ. (Theo quy định tại Điều 235, 236 Luật đất đai 2024).
3. Thủ tục
a. Đo đạc và Xác định diện tích:
Việc đo đạc diện tích đất thực tế sẽ được thực hiện bởi các cơ quan đo đạc có thẩm quyền.
Kết quả đo đạc sẽ được ghi nhận và so sánh với thông tin trên sổ đỏ.
b. Cập nhật GCNQSDĐ:
Sau khi có kết quả đo đạc, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ yêu cầu cập nhật thông tin trên GCNQSDĐ tại cơ quan địa chính.
Cơ quan này sẽ tiến hành xem xét và cập nhật thông tin dựa trên kết quả đo đạc thực tế.
Quy trình xử lý diện tích đất thực tế chênh lệch so với thông tin trên sổ đỏ đòi hỏi sự cẩn trọng và công bằng từ cả hai bên: người sử dụng đất và cơ quan chức năng. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đảm bảo tính chính xác của thông tin pháp lý. Việc tuân thủ thực hiện là cực kỳ quan trọng để đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong quản lý và sử dụng đất đai.
Liên hệ Luật sư tư vấn – Công ty Luật TNHH TLA
Luật TLA là một trong những đơn vị luật sư hàng đầu, với đội ngũ luật sư, cán bộ nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực hình sự, dân sự, doanh nghiệp, hôn nhân và gia đình,… Chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ, giải đáp mọi thắc mắc về pháp lý của bạn. Nếu bạn còn thắc mắc về nội dung này, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp thắc mắc.
Luật sư Vũ Thị Phương Thanh, Giám đốc Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội, email: vtpthanh@tlalaw.vn
Luật sư Trần Mỹ Lê, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật TNHH TLA, Đoàn Luật sư Hà Nội; email: tmle@tlalaw.vn